2026-06-30-莱坊-深圳写字楼市场报告_2026年_Q1_6页_3mb

深圳甲级写字楼市场 2026年第一季度总结

核心内容概览

2026年第一季度，深圳甲级写字楼市场呈现出“去化改善但基本面未改，价格仍承压”的阶段性特征。尽管净吸纳量达到163,677平方米，创近年来单季新高，但租金持续下探，空置率环比下降至23.3%。市场整体仍处于需求价格驱动型去化阶段，业主方的议价能力明显弱于承租方，导致租金进一步下跌。

主要观点

1. 市场供需格局

• 净吸纳量：本季度净吸纳量达163,677平方米，为近年来单季新高。
• 供应量：新增供应约10.6万平方米，供给节奏阶段性放缓。
• 空置率：全市空置率环比下降1.3个百分点至23.3%，但整体仍偏高。

2. 租金走势

• 平均有效租金：跌至每月每平方米141.8元，环比跌幅2.6%，较上季度扩大0.7个百分点。
• 区域表现：
  • 后海：租金环比下跌12.6%，领跌全市，受大型科技与金融机构自建总部落成、主力租户退租及冗余面积入市影响。
  • 前海：租金逆势微涨1.7%，但调整策略面临边际效用弱化。
  • 福田中心区：租金169.1元，环比下跌1.7%，空置率上升1.6个百分点。
  • 福田-车公庙：租金138.6元，环比下跌1.0%，空置率下降1.6个百分点。
  • 南山-科技园：租金128.6元，环比下跌0.8%，空置率下降1.6个百分点。
  • 南山-宝安中心区：租金119.3元，环比微跌0.2%，空置率下降1.5个百分点。

3. 需求结构

• 主力行业：TMT（科技、媒体与电信）与专业服务业仍是长期主力。
• 新增量来源：酒店业因过境免签政策和消费复苏成为本季度重要增量来源。
• 交易类型：
  • 新设立：占比74.3%，反映部分企业开始从防御性收缩转向择机性扩张。
  • 扩租：占比6.8%，显示企业对市场信心逐步恢复。

4. 投资市场

• 大宗交易：本季度仅录得1宗大宗交易，为中集产城出售前海中集国际商务中心东塔，成交额25.34亿元，折合单价29,813元。
• 交易动机：开发商为加快现金回笼、优化业务结构及降低负债率，采取主动折价策略。
• 政策影响：商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，降低买方资金门槛，提升一手与二手市场的交易热度。
• 买家类型：自用型实业买家为主，通过收购核心区地标物业优化资产结构。

关键信息

• 市场去化：尽管去化有所改善，但主要依赖价格调整，市场基本面未见明显改善。
• 租金压力：租金持续下行，后海区域跌幅显著，前海区域虽微涨但面临策略边际效用弱化。
• 供应策略：部分开发商主动延后交付以避免“开盘即破发”，为市场提供缓冲。
• 投资趋势：投资市场活跃度有限，大宗交易仍以实业资本自用需求及房企纾困性抛售为主，纯财务投资机构观望情绪浓厚。
• 未来展望：
  • 二季度空置率可能重新上行，净吸纳量预计回落。
  • 租金跌幅或将维持或扩大，市场进入更深度的出清周期。
  • 投资市场短期内难以出现全面回暖，需等待租金底部形成。

总结

深圳甲级写字楼市场在2026年第一季度展现出阶段性改善，但整体供需失衡仍未改变。租金持续承压，尤其是后海区域跌幅显著。需求端以TMT与专业服务业为主，酒店业成为新增亮点。供应端有所放缓，部分开发商通过延后交付策略规避风险。投资市场保持低活跃度，大宗交易以“以价换量”为主，实业资本主导市场。展望二季度，市场可能面临新一轮空置率上升与租金下跌压力，投资活跃度预计仍受限，需关注租金底部的形成与市场结构的进一步调整。