2026-04-23-莱坊-上海写字楼市场报告_2026年_Q1_6页_2mb

上海甲级写字楼市场季度报告总结（2026年第一季度）

核心内容

2026年第一季度，上海甲级写字楼市场展现出一定的市场韧性，净吸纳量显著回升，租金跌幅收窄，显示出市场逐步回暖的迹象。整体供应和需求同步放量，但空置率仍小幅上升，反映出市场在调整阶段的承压状态。

主要观点

1. 供应与需求

• 供应增加：本季度上海甲级写字楼市场新增供应约307,035平方米，环比上升42%，主要集中在南京西路、徐家汇及后世博等区域。
• 净吸纳量回升：净吸纳量录得138,282平方米，环比增长67%，表明企业对新项目和高品质楼宇仍保持选择性承租意愿。
• 去化表现：市场主要依靠企业搬迁升级、整合办公资源及降本换楼等需求来去化空置面积，空置率仅小幅上升0.4个百分点至24.2%。

2. 租金走势

• 租金下降：平均租金降至每天每平方米5.92元，环比下跌2.2%，跌幅较上季度收窄1个百分点。
• 核心区域表现：核心三区（小陆家嘴、南京西路、淮海中路）租金分别为7.90元、9.32元和7.29元/天，其中小陆家嘴租金跌幅最大，达2.2%。
• 租金调整策略：业主为吸引租户，提供更灵活的免租期、装修补贴及分期递增条款，部分新入市项目也以有竞争力的初始报价加速去化。

3. 需求结构

• 行业分布：金融、专业服务、零售、制造及TMT行业贡献了超过70%的成交占比。
• 律所需求突出：超过40%的专业服务需求来自律所搬迁，租赁活动环比成倍增长。
• 搬迁与扩租：企业搬迁、扩租及新租案例增多，主要集中在核心三区及新兴市场如北外滩、前滩、花木等区域。

4. 投资市场

• 交易活跃：本季度共成交19宗写字楼及产业园区物业，总成交金额超100亿元。
• 买家类型：包括金融机构、产业资本及企业自用买家，交易方式涵盖股权交易与资产交易。
• 项目分布：主要交易集中在黄浦、徐汇和青浦等区域，部分项目因具备自用价值或可改造潜力而受到关注。
• 交易特征：单体项目、小面积资产及具备产业导入条件的物业更容易达成交易，纯收益型资产议价周期较长。

关键信息

供应情况

• 上海国贸中心三期B楼以约20万平方米成为主要增量。
• 华润中心（80,000平方米）及环博大厦（27,035平方米）也推动了徐家汇、南京西路和后世博板块扩容。

需求情况

• 徐汇万科中心三期录得鹰角网络约9万平方米搬迁成交，成为季度最受关注的大单。
• 天风证券、中闻律所、智元机器人等企业均有搬迁或扩租案例。

投资动态

• 中港汇·黄浦、新茂大厦、晶耀虹桥1号楼、建国西路319号及新虹桥中心等项目相继易主。
• 买家类型包括山东域潇集团、山业商贸、方大炭素新材料、深圳市晶发实业集团及安徽星星服装等。

政策与展望

• 政策支持：全国两会强调扩大内需、推动科技创新和产业升级，上海亦提出GDP增长5%左右、研发经费支出占比达到4.6%等目标。
• 市场展望：短期内供应节奏偏快，租金仍可能下行，但核心地段及具备产业集聚优势的项目有望率先企稳。

数据图示说明

• 图一：上海甲级写字楼市场参考指标（租金为平均净有效租金）。
• 图二：2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积。
• 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率。
• 图四：甲级写字楼租金走势。
• 图五：各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率。

联系信息

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  职位：董事，上海及北京研究及咨询部主管
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