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中南建设 (000961.SZ) 总结

核心内容

中南建设（000961.SZ）是一家以房地产开发和建筑施工为核心业务的大型企业，自1988年成立以来，经历了从建筑施工到房地产开发的转型，并于2009年通过重组大连金牛股份有限公司在深圳证券交易所上市。公司致力于成为世界500强企业，调整开发模式，提升运营效率，并注重人才引进和团队建设。

主要观点

• 开发模式升级：中南建设在2017年实现全口径销售金额963亿元，布局17个省份54个城市，货值储备约5140亿元。公司从“大盘模式”转向“小体量+多盘深耕”，单城市销售规模从8亿元提升至31亿元，提升了市场竞争力。

• 经理人团队建设：公司打造以陈凯为核心的新中南地产团队，推行阳光文化，注重成本管控和有效激励，构建现代化的房企运营模式，推动公司规模与利润的双增长。

• 三四线城市复苏：自2016年起，三四线城市全面复苏，销售均价从8000元提升至13000元/平米，平均毛利率为34.7%。随着结算项目增多，公司业绩具备持续增长能力。

• 盈利预测与估值：预计2018、2019年EPS分别为0.76、1.28元，维持“买入”评级。公司NAV为633.7亿元，每股NAV为17.04元，折价率56%，显著低于行业平均。市盈率和市净率均显著低于行业平均水平，体现其低估值高成长的特性。

关键信息

公司发展概况

• 成立与发展：1988年以建筑业务起家，1998年进入房地产行业，2009年借壳上市，成为南通市首个综合总营收超千亿的企业。
• 业务结构：目前主营业务仍以房地产开发和建筑施工为主，同时发展酒店、商业及养老养生地产项目。
• 资产规模：截至2018年一季度，总资产规模1903亿元，净资产规模175亿元，07-17年复合增速分别为33%和19%。

股本与股权结构

• 股本变化：2009年借壳上市时总股本为7.79亿股，经历多次送转股和增发，目前总股本为37.1亿股。
• 股权结构：大股东中南城市建设投资有限公司持股54.3%，实际控制人为陈锦石。2016年非公开发行后，部分股东减持，目前持股比例下降至13.3%。
• 员工持股：2017年员工持股计划持股1.3亿股，占总股本3.52%，锁定期至2018年11月7日。

开发模式与市场布局

• 开发模式调整：从“大盘模式”向“小体量+多盘深耕”转变，提高单城市销售效率。
• 市场布局：截至2018年一季度，公司在17个省份54个城市布局，货值储备约5140亿元，其中52%位于江苏省内，省外主要在山东和浙江。
• 项目获取方式：公司通过招拍挂、收购等方式获取土地资源，降低单盘规模，提高周转效率。

营收与利润表现

• 营收与利润：2017年营业收入305.5亿元，其中地产结算贡献227亿元，建筑业务收入为117亿元。净利润为6.03亿元，净利率为5%。
• 毛利率与净利率：公司平均毛利率为34.7%，净利润率显著低于行业平均水平，但随着三四线城市复苏，利润率有所改善。
• 未来增长：预计2018、2019年EPS分别为0.76、1.28元，公司具备良好的增长潜力。

管理层与战略调整

• 管理层变化：2016年公司完成管理团队的更新，从“老三陈”转变为“新三陈”结构，陈凯担任中南置地董事长，推动公司向现代化管理转型。
• 战略调整：公司从2013年开始调整拿地和进入城市的策略，加强区域深耕，提高项目储备数量，降低单盘规模，提升销售效率。
• 组织结构：公司加强区域公司能力，总部负责资源调配和战略制定，区域公司负责具体项目落地和策略选择，项目层面负责高效执行。

风险提示

• 政策风险：城市限购限贷政策依旧严格执行，部分城市的推盘去化率有所下降。
• 市场风险：三四线城市库存压力依然存在，可能影响销售表现。
• 管理风险：公司从家族式管理向市场化管理转变，需适应新的管理模式。

盈利预测与估值

• 盈利预测：2016-2020年营业收入复合增速显著，净利润增长潜力大，EPS预计持续上升。
• 估值：公司NAV为633.7亿元，每股NAV为17.04元，折价率56%，显著低于行业平均。市盈率和市净率均显著低于行业平均水平，具备投资价值。

结论

中南建设通过调整开发模式、打造专业经理人团队、提升运营效率，实现了规模和利润的双增长。公司具备良好的发展潜力和投资价值，预计未来两年EPS将持续上升，维持“买入”评级。