20180912-东方证券-中南建设-000961.SZ-匠心筑美好_千亿新征程_29页_2mb

中南置地发展总结

核心内容

中南置地作为一家从江苏起步的民营房企，通过“地产+建筑”双轮驱动模式实现了快速成长，目前已成为全国性房企，并在2017年跻身地产企业20强。公司通过股权激励和职业经理人团队的加入，强化了管理层对未来发展信心，推动了业绩增长。同时，公司积极拓展土地储备，推进区域化布局，实现了销售业绩的快速增长。

主要观点

1. 股权激励彰显信心

• 股权激励计划：公司于2018年7月推出股票激励计划，授予49名激励对象合计23260万股限制性股票，其中首次授予21580万股，占公司股本总额的5.82%，授予价格为6.9元/股。
• 业绩目标：激励计划设定2018-2020年归母净利润年复合增速为119.7%，目标为不低于20/40/70亿，显示管理层对业绩持续增长的信心。
• 激励机制完善：公司不仅实施员工持股计划，还推行“项目跟投制”，跟投金额占项目资本金比例从2017年的5%提升至2018年的10%，确保员工利益与公司发展同步。

2. 销售业绩亮眼，全国化布局加速

• 销售增长显著：2015-2017年合同销售额分别为225亿、502亿、963亿，两年翻两番，2017年同比增长123.1%，销售面积同比增长76.6%。
• 区域布局：公司坚持“深耕长三角，拓展珠三角，进军京津冀”的城市群策略，2017年底在手项目覆盖20个省100个地县级城市，2018年计划进一步深耕海南、昆明、成都、西安、郑州、武汉、长沙、济南、天津等区域中心城市。
• 土地投资：2018年上半年新增货值近1500亿，位列行业前十，新增土地储备宗数、面积及货值均大幅增长，为未来销售增长奠定基础。

3. 盈利能力提升，改善负债结构

• 毛利率提升：2018年一季度毛利率为22.2%，较前期有所提升，公司前期储备的三四线城市项目快速升值，带动盈利反弹。
• 净资产增厚：2016-2017年净资产年均复合增速为15.2%，随着营收和净利润双升，净资产有望进一步增厚。
• 负债结构优化：公司2017年底有息负债为535.90亿，处于行业中游，净负债率248.5%，但随着项目结算，负债率有望下降。

关键信息

财务预测与投资建议

• 盈利预测：预计2018-2020年每股收益分别为0.63元、1.09元、1.46元，复合增长率显著高于行业平均水平。
• 估值：首次覆盖给予买入评级，目标价为7.56元，基于2018年12X的PE估值，较可比公司平均估值9X给予30%的溢价。
• RNAV估值：公司每股净资产为11.36元，当前市价6.29元，折价45%，表明市场对其未来增长潜力的认可度不足。

风险提示

• 销售不及预期：若销售规模无法维持快速增长，将影响业绩表现。
• 调控政策：重点布局城市调控政策若超预期，可能影响项目销售。
• 拿地不及预期：若土地储备不足或成本上升，将影响快周转模式。
• 净负债率高：若净负债增长快于净资产增长，将增加财务风险。

财务数据概览

战略布局与区域拓展

• 区域布局：公司主要布局长三角、珠三角、京津冀、成渝等区域，2018年计划进一步拓展重点城市。
• 城市选择：重点布局城市如重庆、西安、青岛等，其房价走势良好，库存消化周期较短，市场潜力大。
• 项目小型化：公司注重小面积地块拿地，以加快周转速度，提高资金使用效率。

职业经理人团队

• 陈凯：现任中南置地董事长，曾任职于华润、龙湖、复星、阳光城等公司，有丰富地产生涯。
• 辛琦：现任董事、副总经理，曾任中海发展上海公司财务总监，具备丰富的财务与营销经验。
• 孙三友、罗俊、梁洁：分别担任财务总监、副总经理、董秘，均有大型房企任职经历，为公司发展提供支持。

总结

中南置地凭借“地产+建筑”双主业模式和高效的激励机制，实现了销售与盈利的双增长。公司持续拓展土地储备，推进全国化布局，同时通过项目小型化策略加快周转。未来三年，公司有望实现52%的年化增长，显著高于行业平均水平。尽管面临销售、调控政策、拿地及净负债率等风险，但公司凭借稳健的财务策略和区域布局，有望实现业绩的持续增长。