房地产行业2月行业动态报告：销售下行引导政策改善空间加大，积极关注板块投资机会-20200304-银河证券-41页_3mb

房地产行业2020年2月动态报告总结

核心内容

• 行业背景：房地产行业是中国经济的重要支柱，具有产业链长、关联产业多、带动效应强等特点。行业经历了快速发展的黄金十五年，预计未来仍将保持10万亿以上的规模。
• 疫情冲击：新冠疫情对房地产行业造成显著冲击，2月百强房企销售金额同比降幅达-38%，其中二线城市成交降幅最为显著，三线城市相对较小。疫情对市场的影响是短期的，随着疫情好转，销售弹性将加大。
• 政策调控：“房住不炒”仍是主基调，但因城施策的空间加大，政策调控弹性有望扩大，房地产行业可能迎来边际改善。央行和地方政府在融资端采取了一些宽松措施。
• 投资建议：房地产板块估值处于历史低位，具备较高的配置价值。推荐万科A、保利地产、阳光城等头部企业，因其业绩确定性强、资源优势明显、市占率有较大提升空间。
• 财务分析：房地产企业营收增速回落，杠杆率维持稳定，货币资金下降。部分房企因结转收入增加和投资收益提升，实现业绩增长，但部分中小房企面临经营压力。
• 行业发展趋势：房地产行业进入成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段，城镇化进程放缓，但仍有发展空间。房地产市场与发达市场相比，仍有制度和结构优化空间。
• 中美对比：中美房地产市场驱动因素不同，中国更注重人口增长和城市化，美国则强调金融自由化和人口结构变化。中国房地产市场大致处于美国的第二阶段。
• 风险提示：疫情可能超出预期，经济和行业下行压力较大。

主要观点

• 销售下行：疫情导致2月百强房企销售大幅下滑，但龙头房企抗风险能力强，销售逆势增长。
• 政策改善：随着疫情缓解，政策调控可能边际改善，房地产行业可能迎来修复回升。
• 行业分化：不同梯队房企销售降幅分化，二线城市库存压力较大，三四线城市去化周期较长。
• 估值修复：房地产板块PE和PB处于历史低位，未来修复空间较大，具备投资吸引力。
• 行业转型：房地产行业将从高速增长转向中速高质量发展，注重细分领域和租赁市场。
• 政策支持：地方政府和央行在融资、土地出让、审批等方面出台支持政策，缓解房企压力。

关键信息

• 销售数据：2020年2月TOP100房企销售金额为3256亿元，同比增速为-38%；1-2月累计销售金额同比为-23.72%。
• 库存情况：一线城市库存稳定，二线城市库存有所增加，三线城市库存压力较大，去化周期较长。
• 财务表现：2019年三季度房地产行业营收同比增速为20.46%，归母净利润同比增速为17.27%；货币资金同比下降7.74%。
• 投资建议：推荐万科A、保利地产、阳光城，因其具备较强抗风险能力和增长潜力。
• 政策变化：中央坚持“房住不炒”定位，推动房地产长效机制建设，因城施策空间加大。
• 中美对比：中国房地产市场处于第二阶段，美国则处于第三阶段，中国仍需在制度和结构上优化。
• 风险提示：疫情可能持续影响市场，经济下行压力和行业杠杆率高仍需关注。

投资建议

• 板块估值：房地产板块PE和PB处于历史低位，具有较大的修复空间。
• 龙头房企：推荐业绩确定性强、资源优势明显、市占率有较大提升空间的房企，如万科A、保利地产、阳光城。
• 政策预期：政策调控弹性有望扩大，推动地产板块修复回升，具有较强的吸引力。

风险提示

• 疫情不确定性：疫情可能超出预期，影响行业复苏节奏。
• 经济下行压力：宏观经济下行压力较大，可能对房地产行业造成负面影响。
• 行业杠杆率：房地产行业杠杆率处于高位，需关注融资环境和财务风险。