经济周期系列之五：房地产政策调控空间-20200304-太平洋证券-17页_1mb

房地产政策调控空间总结

核心内容

本文分析了中国房地产市场当前的运行状态及未来趋势，重点探讨了房地产政策调控的工具、时点和空间。通过分析疫情对房地产市场的影响，结合“十三五”规划目标，评估了政策调控的可行性及空间。

主要观点

• 房地产市场现状：中国房地产市场整体处于底部区间，但存在显著的分线分化现象。
• 分线分化趋势：一二线城市与三四线及以下城市在房地产销售、投资等方面表现不同，导致整体房地产周期呈现“厚尾”现象。
• 疫情对房地产的影响：疫情对房地产销售、新开工和投资造成较大冲击，尤其在一季度表现突出。
• 政策调控工具：主要包括资金政策（如首付款、房贷利率）、税收政策（如契税、印花税）和供给政策（如保障房、棚改）。
• 政策调控时点：房地产政策通常在销售数据底部区间实施，以稳定市场预期。
• 未来政策空间：完成“十三五”目标需要房地产投资增速达5.6%，目前测算为6%，存在约2个百分点的政策调控空间。

关键信息

一、中国房地产市场现状：整体底部+分线分化

1. 2015-2019年房地产周期底部

   • 房地产周期整体处于底部区间，但因棚改和去库存政策，三四线及以下城市销售数据出现厚尾现象。
   • 历史数据显示，房地产周期通常为38-48个月，但本轮周期销售数据从底部到顶部的时长约为顶部回落时间的一半。

2. 分线分化趋势

   • 一二线城市房地产销售呈现下行趋势，而三四线城市销售在下行后可能有上行趋势。
   • 分线分化改变了房地产分析和投资逻辑，需分别分析一二线与三四线城市。

二、内外部冲击影响：加大底部振幅

• 1季度冲击显著：房地产销售、新开工和投资在1季度同比分别下降约35%、15%和5%。
• 季度占比差异：房地产核心指标在1季度占比约15%，而在4季度占比约30%。
• 疫情对房地产的拖累：预计2020年房地产销售、新开工和投资增速在疫情后分别为4.14%、3.55%和4.32%（假设1）及3.86%、2.69%和3.49%（假设2）。

三、房地产调控政策工具及时点：充足必要

1. 房地产相关政策种类

   • 房地产政策分为中央政策和地方政策，中央政策具有决定性影响。
   • 房地产政策主要包括刺激和普通政策，如降低首付比、限购限贷等。

2. 房地产政策工具特点

   • 资金政策：首付款、房贷利率、信贷政策等，影响力度较大。
   • 税收政策：契税、印花税、土地增值税等，直接影响房地产交易。
   • 供给政策：保障房、棚改、租赁政策等，是因城施策的重要表现。

3. 政策调控时点

   • 房地产政策放松通常发生在销售增速下降区间，以稳定市场预期。

四、未来展望：政策有一定空间

1. 房地产投资与增长数据同步

   • 房地产投资对经济周期有较大影响，是政策调控的弹性最大部门。
   • 固定资产投资与房地产投资之间存在一定的比例关系，房地产投资占固定资产投资约20%。

2. 完成“十三五”目标需要多少房地产投资？

   • 完成“十三五”目标需要2020年房地产投资增速达到约5.6%，其中2-4季度需达到8%左右。
   • 目前测算2-4季度房地产投资增速为6%，存在约2个百分点的政策调控空间。

表格汇总

表 1：2010-2019 房地产各项指标各月均值占比

表 2：2020 房地产预测

表 3：2020 房地产增速估计

表 4：2020 房地产投资需要量估计

图表目录

• 图1：房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、商品房销售面积累计同比
• 图2：商品房销售面积同比
• 图3：一二、三四线城市销售面积同比
• 图4：一线城市商品房成交面积同比
• 图5：房地产开发投资完成额、商品房销售面积累计同比
• 图6：房地产开发投资和经济增长

政策工具及实施情况

• 资金政策：首付款、房贷利率、信贷政策等，是调控的重要手段。
• 税收政策：契税、营业税、印花税等，对房地产交易有直接影响。
• 供给政策：保障房、棚改、租赁政策等，是未来政策调控的重要方向。

风险提示

• 政策力度不达预期：若政策未能有效实施，可能影响房地产市场复苏和“十三五”目标的实现。