房地产行业地产战役系列四：全国成交面积预测及土地监测，预计2月全国成交面积累计降幅20％左右，Q1土地投资或存窗口期-20200304-克而瑞证券-14页_929kb

文档总结

核心内容

本报告分析了2020年2月全国房地产市场及土地市场的运行情况，预测了Q1住宅类土地市场的走势，并对不同能级城市的土地市场表现进行了详细对比。报告指出，受疫情影响，2月房地产市场整体表现低迷，成交面积大幅下降，但部分城市调控政策有所放松，库存去化周期有望继续改善。同时，Q1住宅类土地市场可能迎来窗口期，尤其在强三四线城市中，土地市场表现相对较好。

主要观点

• 房地产市场整体低迷：受疫情影响，2月样本城市商品房成交面积累计同比降幅达-36.0%，商品住宅成交面积累计同比降幅达-39.5%，预计全年降幅在-20.6%至-17.7%之间。
• 库存去化周期下降：去库存进程已告一段落，12月库存去化周期略有下降，但仍处于历史中等水平。随着政策放松，部分高库存城市可能有所改善。
• Q1土地市场或有窗口期：预计Q1住宅类土地市场将迎来改善机会，尤其是强三四线城市，其土地市场表现优于弱三四线城市。
• 一线城市土地市场供小于求：尽管供应同比大幅下降，但成交同比略有回升，土地溢价率回升至19.0%，成交楼板价累计同比下降至58.2%。
• 二线城市土地市场基本平衡：供应和成交同比均下降，但供求比接近1，市场基本平衡，溢价率回落至13.0%，成交楼板价累计同比上升至20.1%。
• 强三四线城市供小于求：供应同比降幅为-18.8%，成交同比降幅为-4.5%，供求比为0.74，溢价率回升至15.0%，成交楼板价累计同比上升至30.0%。
• 弱三四线城市压力缓解：成交同比降幅收窄至-20.0%，供应同比降幅为-29.1%，供求比为0.91，溢价率维持18.0%，成交楼板价累计同比上升至1.5%。

关键信息

一、市场数据范围

• 商品房样本城市：共42个，包括北京、上海、广州、深圳等。
• 商品住宅样本城市：共32个，包括北京、上海、广州、深圳等。
• 土地数据覆盖城市：共358个，分为一线、二线、强三四线、弱三四线城市。

二、2月房地产成交数据

• 商品房成交面积：累计同比-36.0%。
• 商品住宅成交面积：累计同比-39.5%。
• 全国成交面积降幅预测：预计2020年2月全国商品房成交面积累计同比降幅在-20%左右。

三、土地市场表现

四、土地市场趋势

• 供应与成交同比：全国住宅类土地供应累计同比下降30.9%，成交累计同比下降22.9%。
• 一线城市：供小于求，溢价率回升，楼板价累计同比下降。
• 二线城市：供求基本平衡，溢价率回落，楼板价累计同比上升。
• 强三四线城市：供小于求，溢价率回升，楼板价累计同比上升。
• 弱三四线城市：供小于求，溢价率走平，楼板价累计同比上升。

风险提示

• 政策风险：全国房地产政策趋严，可能加大市场销售压力；棚改政策若进一步调整，将对三四线城市销售产生影响。
• 融资风险：融资环境收紧，房企融资难度增加；居民加杠杆可能提升购房成本，影响销售速度。
• 信用风险：房地产企业存在债务违约风险，影响市场对行业风险的评估。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动大，企业销售目标可能未完成。
• 数据风险：研究数据来自第三方，可能存在不及时或不全面的情况，影响分析结果。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，预计行业指数将跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，预计行业指数与基准指数基本持平。
• 回避：行业基本面向淡，预计行业指数将跑输基准指数10%以上。

总结

2020年2月全国房地产市场受疫情影响，成交面积大幅回落。商品住宅成交面积降幅预计在-20.1%至-17.1%之间。库存去化周期有所下降，市场压力逐步缓解。Q1住宅类土地市场或迎来窗口期，强三四线城市表现相对较好，而弱三四线城市压力仍存。不同能级城市土地市场表现差异显著，一线、二线及强三四线城市均呈现供小于求趋势，但溢价率和楼板价有回升迹象。弱三四线城市虽供小于求，但成交增速有所改善。报告提醒投资者注意政策、融资、信用及数据等多方面的风险。