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30大典型城市库存市场月报总结（2018年3月刊）

一、核心数据与观点

• 全国库存总量：截至2018年2月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为12005万平米，环比下滑1.82%，同比下滑11%。
• 库存走势：全国库存持续下降，一二三四线城市全线下滑。其中，三四线城市去库存效果最为显著。
• 存销比：全国存销比为7.32个月，环比上涨8%，同比下滑8%。一线城市存销比为12.13个月，连续14个月处于合理区间；二线城市存销比为6.9个月，已连续23个月低于8个月；三四线城市存销比为6.24个月，部分城市面临“房荒”风险。
• 政策导向：2018年楼市调控仍从严执行，但三四线城市因棚改货币化安置和返乡置业等因素，去库存工作继续下沉，成为政策重点。

二、库存明细与城市表现

（一）2月库存余量TOP10城市

• 前三名：青岛（1176.09万平米）、天津（1166.02万平米）、武汉（1097.12万平米）。
• 整体表现：30大典型城市中有24个城市库存环比下滑，较上月增加4个。
• 下滑幅度最大：三明（11.53%）、常熟（59.79%）。
• 一线城市表现：除上海小幅上扬外，其余均呈下行趋势，深圳下滑最明显（7.6%）。

（二）库存同比变化

• 22城库存同比下滑：同比降幅从2.03%到59.79%，常熟下滑幅度最大（59.79%）。
• 库存下降原因：普通二线和三四线城市“加杠杆”，配合中央“去库存”战略，库存持续减少。

三、存销比分析

（一）全国存销比

• 存销比：7.32个月，环比上涨8%，同比下滑8%。
• 趋势：全国市场去库存进入良好阶段，但速度有所放缓。

（二）一线城市存销比

• 存销比：12.13个月，环比上涨12.71%，同比上涨21.28%。
• 市场表现：春节假期影响明显，成交量降至历史最低点，预计二季度房企将集中推盘。
• 重点城市：北京（16.93个月）、上海（12.30个月）、深圳（9.84个月）、广州（11.64个月）。

（三）二线城市存销比

• 存销比：6.9个月，连续23个月低于8个月，且连续18个月低于一线城市。
• 市场表现：杭州存销比仅为2.61个月，库存三个月内可卖完；南京、重庆、杭州、西安存销比低于6个月，面临“房荒”风险。
• 调控影响：部分二线城市因供应不足或需求透支，存销比持续下降。

（四）三四线城市存销比

• 存销比：6.24个月，环比上涨3%，13城中有7城环比上扬。
• 市场表现：九江（43%）、东营（52%）库存下滑幅度最大，部分城市库存压力依然较大。
• 政策支持：棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来三年每年可去库存约2.3亿平米。
• 投资风险：部分三四线城市无核心城市带动，市场容量有限，投资风险较高。

四、市场展望与政策影响

• 楼市调整趋势：全国商品住宅销售面积和存量面积“双降”，楼市调整大趋势已确立。
• 价格预期：存销比小于8个月时，房价存在上涨压力；接近15个月时，房价有下跌倾向。
• 未来展望：
  • 2018年三四线城市机会更大，但市场分化加剧，精准调控成为方向。
  • 一线及热点二线城市仍处于“去杠杆”阶段，楼市调整预期增强。
  • 三四线城市需警惕中期投资风险，特别是无核心城市带动的区域。

五、关键信息

• 库存下降：全国商品住宅库存持续下降，但速度放缓。
• 城市分化：一线城市库存消化周期较长，三四线城市表现分化，部分城市库存压力依然显著。
• 政策影响：调控政策从严执行，但三四线城市因政策支持和返乡置业，成为去库存主力。
• 市场风险：部分三四线城市因缺乏产业支撑和人口增长，投资风险较高。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院、国家统计局、数联天下。
• 数据说明：
  • 商品住宅数据含保障房。
  • 存销比计算方式：当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积。
  • 城市分类：
    • 一线城市：北京、上海、广州、深圳。
    • 二线城市：天津、重庆、杭州（含萧山和余杭）、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安。
    • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、太仓、芜湖、常州、常熟。

七、总结

2018年2月，30大典型城市商品住宅库存继续下降，但速度有所放缓。一线城市库存仍较高，存销比持续上升，楼市调整预期增强；二线城市库存去化接近尾声，部分城市面临“房荒”；三四线城市则因政策支持和返乡置业，去库存效果显著，但市场分化加剧，投资需谨慎。整体来看，楼市“去库存”战略已告段落，未来市场将更加注重分类调控和精准施策。