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新大正（002968.SZ）总结

核心内容

新大正（002968.SZ）作为国内唯一一家专注于智慧城市公共建筑与设施运营和管理的独立第三方物业公司，2021年上半年业绩表现亮眼，全国化布局成效显著。公司深耕五大业态，包括学校物业、航空物业、公共物业、办公物业和商住物业，各业态均实现稳健增长。通过并购民兴物业，四川区域收入迅速提升，成为除重庆外第二个营收占比超10%的区域。

主要观点

• 业绩增长显著：2020年上半年，公司实现营收8.96亿元，同比增长58.0%；归母净利润0.74亿元，同比增长38.4%；基本每股收益0.46元。
• 全国化布局成效显著：重庆区域营收占比为52.3%，其他区域营收同比增长144.6%，占比提升至47.7%。四川区域营收占比从2020年同期的2.0%大幅提升至15.7%。
• 盈利能力受新项目影响：公司综合毛利率为19.3%，较2019年同期下降2.18个百分点，主要由于新进项目毛利率较低（11.4%），而成熟项目毛利率较高（21.3%）。
• 增值服务表现突出：增值服务营收0.51亿元，同比增长42.6%；毛利率达49.5%，有效增厚利润。
• 五大业态协同发展：办公物业和公共物业增长最快，营收增速分别达130.8%和52.4%。公司新中标多个标志性项目，如国银金融中心、中国再保险大厦及多地干休所项目。
• 盈利预测与投资建议：维持“买入”评级，预计2021-2023年归母净利润分别为1.80、2.53、3.33亿元，EPS分别为1.11、1.56、2.04元/股，对应PE分别为41.0、29.2、22.2倍。

关键信息

财务摘要

财务预测与估值

• 营收增速：2021-2023年营收增速分别为45.9%、44.7%、42.9%。
• 盈利能力：综合毛利率从21.1%下降至19.3%，净利率从9.9%下降至8.4%，但ROE持续提升，预计2023年达到25.2%。
• 现金流：2021年经营活动现金流净额为81百万元，投资活动现金流净额为-22百万元，筹资活动现金流净额为-50百万元。

风险提示

• 行业销售规模波动：宏观经济不景气可能影响行业收缴率。
• 人工成本上行压力：人工成本上升可能导致行业毛利空间压缩。
• 行业成长性下滑：市场竣工量低，项目转化周期延长。
• 企业运营风险：高管变动及并购误判可能影响公司发展。

附：财务预测摘要

结论

新大正凭借其在智慧城市公共建筑与设施运营领域的领先地位，实现了2021年上半年的显著业绩增长，并在区域拓展和业态多元化方面取得良好成效。公司基本面稳健，盈利预测积极，维持“买入”评级，但需关注行业及运营风险。