20170508-兴业证券-房地产行业周报_行业集中度进一步提升_三四线去库存趋势不变__15页_1mb

房地产行业周报总结 (4.29-5.5)

核心内容概述

2017年4月29日至5月5日期间，中国房地产市场整体表现疲软，但行业集中度持续提升，重点房企销售表现良好，推动全国市场向好。同时，三四线城市去库存趋势保持稳定，政策调控对市场影响明显。

主要观点

• 行业集中度提升：2017年一季度，前十大房企销售金额集中度达32%，前二十大房企集中度达42%，分别较2016年和2015年提升了10个和13个百分点，行业第一梯队门槛进一步提高。
• 重点房企销售增长显著：碧桂园、万科1-4月销售额分别为2006亿元和1921亿元，同比分别增长209%和73%，展现龙头房企强者恒强的趋势。
• 市场成交数据疲软：统计的54个重点城市新房整体成交面积环比下降1%，同比下降33%。其中，一线城市成交面积环比下降5%，二线城市环比下降10%，三线城市环比上升6%。
• 调控政策加码：核心城市限购限贷政策继续加码，如北京调整房贷优惠幅度，上海规定新开盘商品住房必须采用公证机构摇号销售，郑州、兰州限购升级等，政策旨在抑制部分区域房价过快上涨，引导居民资产配置向三四线城市倾斜。
• 三四线城市中期繁荣预期：在房地产大周期向上的背景下，政府有意将三四线城市库存去化到底，并引导居民加杠杆，带来三四线城市一年多的中期繁荣。
• 库存去化周期变化：18个重点城市库存去化周期为8.2个月，环比增加0.2个月，三线城市库存去化周期变化相对稳定。

关键信息

重点公司销售情况

• 新城控股：16E 1.36，17E 1.92，评级：买入
• 保利地产：16E 1.20，17E 1.38，评级：买入
• 荣盛发展：16E 0.94，17E 1.04，评级：增持
• 世联行：16E 0.36，17E 0.52，评级：买入
• 招商蛇口：16E 1.18，17E 1.42，评级：买入

基本面与投资建议

• 房地产行业集中度进一步提升，重点公司销售向好支持全国基本面向上。
• 银行加杠杆是最强逻辑，尤其对三四线城市，将带来中期繁荣。
• 推荐关注三四线城市基本面及地产相关产业链。
• 持续推荐公司包括：新城控股、世联行、招商蛇口、保利地产、华联控股、华夏幸福。
• 港股方面，看好碧桂园。
• 地产产业链下游的家电股，主要推荐华帝股份和老板电器。

市场表现

• 地产板块涨幅前十：华夏幸福、京汉股份、荣盛发展、栖霞建设、金科股份、招商蛇口等。
• 地产板块跌幅前十：城投控股、哈高科、中南建设、粤宏远A、大港股份、同达创业等。
• 成交额前十：华夏幸福、京汉股份、荣盛发展、栖霞建设、北京城建、中房地产等。
• 换手率前十：京汉股份、栖霞建设、天保基建、中房地产、金科股份、招商蛇口等。

政策动态

• 北京：降低房贷优惠幅度，首套房利率最低执行基准利率，二套房利率上浮20%。
• 上海：新开盘商品住房必须采用公证机构摇号方式销售，严格落实购房实名制。
• 郑州：增加限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业销售住房，限制已拥有一套以上住房的本市户籍单身人士购房。
• 广东：大力发展装配式建筑，优先给予信贷支持，公积金贷款额度最高可上浮20%。

总结

本报告指出，2017年房地产行业集中度进一步提升，重点房企表现优于行业整体，推动全国市场向好。核心城市调控政策加码，抑制房价过快上涨，同时引导居民资产配置向三四线城市倾斜，三四线城市去库存趋势不变。政策支持与市场导向促使三四线城市中期繁荣预期增强，推荐关注相关重点公司及产业链。

风险提示：货币政策大幅收紧可能对房地产市场造成一定压力。