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金科股份调研报告总结

核心内容

金科股份（000656）是一家以房地产开发为主业，具有国家一级房地产开发资质的大型企业集团，成立于1998年。公司以重庆为发展核心，同时在中西部、长三角及环渤海地区进行异地拓展，实施“622”发展战略。公司以“花园洋房专家”著称，产品设计注重空间合理、细节周全、人性化，已获得多项专利。

主要观点

• 金科股份是典型的家族控制企业，但拥有良好的现代化治理机制，具备吸引和留住人才的能力。
• 公司在重庆市场深耕多年，已形成较强的品牌影响力，且在异地拓展中保持稳扎稳打的策略。
• 金科股份具备卓越的产品开发能力，其花园洋房产品在市场中广受认可。
• 公司的快速周转能力在上市地产公司中处于前列，通过获取优质低价土地和精细化管理实现高效开发。
• 重庆作为唯一未出台限购令的二线城市，具有较高的经济增长和较低的城镇化率，为公司提供了广阔的市场空间。
• 房产税对重庆房地产市场影响有限，未对整体市场造成明显抑制。
• 公司财务状况稳健，短期资金周转无忧，长期债务结构合理，且计划通过再融资扩大资本实力。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1998年
• 上市时间：2012年（借壳ST东源）
• 地区分布：以重庆为中心，覆盖中西部、长三角、环渤海及东三省
• 股东结构：黄红云和陶虹遐合计持有59.35%股份

发展战略

• “622”发展战略：60%在中西部，20%在长三角，20%在环渤海
• “深耕城市群”战略：围绕重点中心城市辐射周边区域
• “8020”产品战略：80%为刚需产品，20%为改善型产品
• “产业嫁接地产”战略：拓展商业地产、文化旅游地产、产业地产等

产品开发能力

• 空中院馆：在入户门与家门之间设计独立花园，提升居住品质
• 夹层住宅：通过奇偶层设计提升空间利用率和居住体验
• 已获得“带空中院馆的住宅”、“夹层住宅”、“楼房（原创中国）”、“别墅级洋房”四项专利

市场空间与政策支持

• 重庆作为直辖市，城市定位高端，区域经济发展滞后，为房地产发展提供支撑
• 重庆城镇化率持续提升，为公司提供持续增长动力
• 重庆未出台限购令，成为房地产市场发展的独特优势
• 房产税政策对高端住宅影响有限，对整体市场影响不大

财务与经营分析

• 2013年综合收入预测为148.6亿元，净利润预测为17.03亿元
• 每股收益预测为1.47元、1.89元、2.28元
• 公司估值接近万科、保利地产，低于荣盛发展，但成长性更高
• 财务状况稳健，短期资金覆盖短期债务，长期债务结构合理

项目储备情况

• 土地储备总规划建筑面积2687万平方米，可支撑5-7年开发
• 重点项目包括金科世界城、金科公园王府、金科太阳海岸、金科时代中心、无锡金科米兰米兰、江阴东方王府、苏州金科王府、长沙金科东方大院、成都廊桥水乡等
• 项目分布广泛，涵盖重庆、无锡、苏州、长沙、成都、贵州、新疆等地

投资建议

• 首次覆盖给予推荐评级
• 公司具备快速扩张潜力，再融资有望推动公司进一步发展
• 公司盈利能力持续提升，未来增长空间广阔

总结

金科股份凭借其在重庆市场的深耕和卓越的产品开发能力，形成了独特的竞争优势。公司采用“622”发展战略，兼顾中西部、长三角和环渤海市场，具备快速周转能力和高效的项目管理能力。重庆作为未出台限购令的二线城市，为公司提供了广阔的发展空间。公司估值合理，成长性高于一线地产公司，具备借壳上市后的再融资潜力，有望实现持续扩张。