20180723-川财证券-金科股份-000656.SZ-从雄踞西南到布局全国_27页_2mb

金科股份（000656）详细总结

核心内容概述

金科地产集团股份有限公司成立于1998年，总部位于重庆，是西南地区重要的地产企业。公司于2011年借壳ST东源成功登陆A股市场，借助资本市场实现快速发展。2017年，公司实现营业收入347.58亿元，同比增长7.82%；归属母公司净利润20.05亿元，同比增长43.67%。2018年一季度，公司销售金额与面积均实现同比翻倍，显示强劲的增长势头。公司首次覆盖给予“增持”评级，预计2018-2020年营业收入分别为412.35亿元、546.80亿元和684.43亿元，净利润分别为22.26亿元、29.65亿元和37.38亿元，EPS分别为0.42元、0.56元和0.70元，对应PE分别为11.08倍、8.32倍和6.60倍。

主要观点

• 区域深耕与扩张：公司以重庆为核心，深耕西南市场，同时布局全国，形成“八大城市群”战略。
• 销售与市场表现：2017年公司重庆地区签约销售面积增长62.40%，签约销售金额增长107.20%，市场份额提升至6.71%。2018年一季度销售金额和面积均翻倍，全年1200亿销售目标有望达成。
• 财务表现：公司总资产和净资产持续增长，2017年总资产达1573.64亿元，净资产223.66亿元。公司负债率处于安全边际，速动比率位于行业前列，显示较强的偿债能力。
• 业务多元化：公司除房地产开发外，还发展社区综合服务和新能源发电等业务，为业绩增长提供新动力。
• 跟投机制：公司已建立较为完善的跟投机制，共实施80个项目跟投，涉及跟投资金2.92亿元，有助于增强员工积极性和公司业绩增长。

关键信息

一、雄踞西南，发展急速扩张

• 成立于1998年，总部位于重庆。
• 2004年首次进入中国地产百强，2011年借壳ST东源登陆A股。
• 2017年营业收入同比增长7.82%，归属母公司净利润同比增长43.67%，公司盈利能力显著提升。
• 截至2017年，公司实际控制人黄红云与陶虹遐夫妇持有26.34%股权，融创持有26.25%股权，但黄红云仍掌握公司控制权。

二、深耕重庆，享川渝城市群红利

• 重庆作为直辖市，人口和经济持续增长，房地产市场供不应求。
• 2017年重庆地区签约销售面积达450.05万平方米，同比增长62.40%；签约销售金额达304.29亿元，同比增长107.20%。
• 重庆市场尚未出台限购和限价政策，调控较为温和，市场活跃度高，去化率保持高位。
• 2017年公司重庆地区营业收入占比达45.75%，远高于其他地区。

三、布局全国，打造“八大城市群”

• 公司围绕“三圈一带”布局，重点发展上海、天津、北京、南京、合肥、郑州、武汉等核心城市。
• 截至2017年，公司已进驻全国22个省（市），完成“八大城市群”战略布局。
• 2017年公司新增权益土地储备达440.10万平方米，占全国新增权益建筑面积的46.45%，显示公司在全国土地储备中的重要地位。

四、新服务+新能源：两翼助推公司业绩增长

• 社区综合服务：公司物业管理业务在2017年收入达12.27亿元，同比增长26.17%；营业利润达2.92亿元，同比增长34.56%。
• 新能源：公司通过收购进入新能源行业，2014年进入风力发电领域，2015年多个新能源项目并网发电，包括烟墩风电项目二期、三期和景峡风电项目，以及山东五莲光伏发电项目。

五、跟投机制助力销售增长

• 公司自2015年起实施跟投制度，2017年共有80个项目实施跟投，涉及跟投资金2.92亿元。
• 2017年公司实际销售额达660亿元，远超原定500亿元目标，主要得益于“尖叫奖励”激励机制。
• 2018年公司调整激励机制，上半年销售激励力度加大，上半年预期销售额占全年50%左右，有助于全年销售目标的实现。

风险提示

• 销售不及预期：随着调控政策的加强，部分城市限购、限售、限价政策力度加大，可能影响公司销售表现。
• 融资成本上升：房地产融资市场趋紧，融资成本上升可能影响公司利润率。
• 扩张不及预期：公司加速全国布局，但存在扩张不及预期的风险。

盈利预测与财务指标

财务比率分析

总结

金科股份凭借其在重庆的深耕与全国布局，实现了快速扩张和业绩增长。公司具备较强的财务实力和多元化的业务结构，社区综合服务和新能源业务为公司带来新的增长点。跟投机制和激励政策进一步推动公司销售增长，公司未来几年有望保持高增长态势。尽管存在销售、融资和扩张方面的风险，但公司整体实力和市场表现显示其具备良好的发展潜力。