20250323-天风证券-房地产行业研究周报_广州首批配售型保障房_落地_怎么看__16页_1mb

广州首批配售型保障房“落地”总结

核心内容

广州于2025年3月21日启动首批配售型保障房申购意向预登记工作，成为国内首个推出配售型保障房的一线城市。首批推出的两个项目为萝岗和苑和嘉翠苑，销售基准价分别为15800元/平方米和17300元/平方米，价格约为周边二手房均价的五折，契合刚需群体的住房需求。

这两个项目均为地铁盘，现楼供应，属于“存量转换项目”。广州正加快推进13个配售型保障房项目，包括5个存量转换项目、5个新开工项目和3个“按需定建”项目，筹集房源超1万套，总建筑面积达175万平方米，总投资超170亿元。

主要观点

1. 保障房与刚需的匹配：

   • 项目户型以90平方米以下为主，价格显著低于市价。
   • 严格遵循《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，对申请对象、流转限制、转让价格等有特殊规定。

2. 保障房对市场的影响：

   • 保障房建设依赖地方政府财政支出，未来可能持续获得低成本资金支持。
   • 对开发商主体结构和市场供给产生影响，开发商或将更聚焦改善型需求和核心城市区位。
   • 保障房上市后对周边二手价格的影响成为关注重点，可能影响后续保障房推进。

3. 市场动态：

   • 3月新房市场成交面积320万平方米，月度同比-1.12%，较上月下降13.44%。
   • 二手房市场成交面积230万平方米，月度同比+40.05%，较上月下降42.31%。
   • 土地市场成交面积1339万平方米，滚动12周同比-25.01%，成交总额140亿元，滚动12周同比-22.43%。

4. 投资建议：

   • 市场“底部共识”增强，交易端逻辑顺畅。
   • 建议优先考虑非国央企、龙头房企、区域型企业和二手中介。
   • 低估值优质非国企及地方型企业更具政策弹性空间。

关键信息

• 项目信息：

  • 萝岗和苑：位于黄埔区，共18827套住宅，其中配售型保障房2411套，首批供应936套，户型76-93平方米。
  • 嘉翠苑：位于白云区，共2800套住宅，其中配售型保障房400套，本次全部供应，户型71-89平方米。

• 政策要点：

  • 保障房筹建方式包括划拨用地集中新建、存量房转化、合作建设等。
  • 户型面积原则上不超过90平方米，以两居室、三居室为主。
  • 准入条件包括户籍家庭和人才家庭，分别有社保年限和年龄限制。

• 投资标的建议：

  • 未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团。
  • 地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团。
  • 龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地。
  • 优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余。
  • 租赁企业：贝壳（与海外组联合覆盖）。

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 销售下行超预期
• 因城施策力度不及预期

行业走势

• 本周申万房地产指数下跌1.16%，较上周下跌1.64%。
• H股方面，Wind香港房地产指数下跌3.35%，跑输恒生指数2.22%。
• 克而瑞内房股领先指数下跌4.01%，较上周下跌3.62%。

融资动态

• 本周房企共发行境内债券16只，其中15只为国企发行，总发行金额为92.151亿元。
• 本月境内、境外债券净融资额分别为-339.5亿元和-107.31亿元。
• 主要债券用途为偿还到期债务融资工具本金及利息。

个股表现

• A股市场：

  • 涨幅前三：光明地产（+12.31%）、粤宏远A（+10.96%）、招商积余（+9.96%）。
  • 跌幅前三：广汇物流（-11.31%）、万通发展（-6.42%）、我爱我家（-5.26%）。

• H股市场：

  • 涨幅前三：建发国际集团（+34.3%）、越秀地产（+34.3%）、绿城中国（+6.1%）。
  • 跌幅前三：中国海外发展（-11.9%）、龙湖集团（-68.1%）、华润置地（-10.0%）。

成交概览

新房市场

• 本周成交面积320万平方米，月度同比-1.12%。
• 一线城市成交面积81万平方米，同比+2.89%。
• 二线城市成交面积210万平方米，同比-11.04%。
• 三线及以下城市成交面积29万平方米，同比-15.75%。

二手房市场

• 本周成交面积230万平方米，月度同比+40.05%。
• 一线城市成交面积61万平方米，同比+46.26%。
• 二线城市成交面积160万平方米，同比+41.99%。
• 三线及以下城市成交面积9万平方米，同比+18.93%。

土地市场

• 本周成交面积1339万平方米，滚动12周同比-25.01%。
• 一线城市成交面积29万平方米，同比-47.03%。
• 二线城市成交面积555万平方米，同比-19.45%。
• 三线城市成交面积755万平方米，同比-26.36%。

结论

广州首批配售型保障房的推出标志着保障房政策在一线城市的重要进展，其价格优势和配套完善使其高度契合刚需群体需求。保障房的推进对市场格局和政策导向产生深远影响，未来需关注其对周边二手市场价格的潜在影响及认购情况。从市场走势来看，A股和H股均出现不同程度的下跌，但部分优质企业表现相对较好，显示出市场对政策支持的期待。投资建议关注非国央企、龙头房企、区域型企业及优质物管，以把握政策红利和市场复苏机遇。