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2024年4月房地产市场跟踪：双轨制渐行渐进，关注配售型保障房对商品房市场的冲击

行业热点

一、配售型保障房对商品房市场的影响

配售型保障房作为房地产市场的一项重要政策工具，推动中国房地产市场逐步进入“双轨制”阶段。从长期来看，这一政策有助于完善保障房体系，缓解核心城市的刚性住房需求，为城市稳定发展提供支持。然而，在当前商品房市场趋冷的背景下，配售型保障房凭借其明显的价格优势，可能对周边商品房市场形成“二次加压”，特别是对库存压力较大的城市。

以深圳为例，2024年的配售型保障房预计供应量将接近2023年商品住房成交量的三分之一，且供应价格仅为周边商品房的5-6折，短期内对高端住宅市场和刚需市场将形成较大冲击。上海作为保障房供应力度最大的城市，其2024年度土地供应计划中约91公顷的土地将用于配售型保障房，主要布局在郊区，但由于总价优势，仍将对五大新城的商品房市场形成一定消耗。

不过，考虑到上海整体商品房市场体量庞大，配售型保障房仅占局部区域，因此对全市商品房市场的影响力相对有限。

二、“白名单”项目融资持续推进

多地“白名单”项目首批名单已陆续获得贷款支持，民营及混合所有制房企成为重点扶持对象。截至2024年3月底，全国共有1979个项目获得银行授信4690亿元，其中民营房企和混合所有制项目占比超过50%。

然而，尽管融资规模稳步提升，出险房企实际获得的融资规模仍然有限。例如，碧桂园旗下272个项目仅获得了约17亿元的融资，部分项目融资条件也相对谨慎。随着第二批“白名单”项目进入审批阶段，项目范围或将进一步扩大，但银行对于贷款的态度仍以风险控制为导向。

三、上海土地拍卖市场表现

上海2024年第一批次土拍呈现“减量提质”的趋势，土地供应减少但质量提升。尽管房企参与度降低，市场化房企中仅龙湖、建华联合体以及大华三家民营房企参与竞拍，但央国企仍占据主力地位。

本轮土拍中，部分地块放松了“7090”标准，中小套型面积限制有所放宽，以适应市场改善型需求的转变。考虑到上海市场的韧性和政策支持，未来土地市场热度可能继续维持，但整体溢价率有限。相较于华东其他城市，上海土地市场仍保持领先。

行业近况

2024年3月，房地产市场整体仍处于低位运行状态，销售情况环比有所回升，但同比依然低迷。面对外需疲软、内需不足及市场信心不足的局面，地方政策工具箱仍有进一步发力的空间。

3月土地市场供地规模持续压缩，但热点区域土地溢价仍然较高。房企投资策略趋于保守，境内债券市场融资略有改善，但高收益地产债券市场收益率有所上升。在房价下行的大环境下，中小房企资金压力较大，央国企相较于民营房企更具韧性。

总体来看，房地产行业仍面临较大的调整压力，但政策支持的持续释放有望逐步稳定市场情绪。