20231031-东兴证券-房地产周报_新一轮_房改_加大保障房供给_广州探索房票安置机制_18页_987kb

房地产周报20231030总结

核心内容概览

本周（10.23-10.27）A股地产指数涨幅为0.22%，弱于大盘（1.99%）；H股地产指数涨幅为1.11%，弱于恒生指数（1.32%），但H股物业指数涨幅达2.50%，表现优于大盘。整体来看，A股地产板块表现弱于大盘，H股地产板块表现弱于大盘，H股物业板块表现强于大盘。

主要观点

1. 行业基本面

• 新房销售：27城商品房累计销售面积同比下降2.7%，本月至今同比下降8.3%，上月整月同比下降25.6%。其中，一线城市（4城）本月至今同比下降4.6%，二线城市（10城）同比下降5.4%。
• 二手房销售：12城二手房成交面积同比增长20.1%，本月至今同比增长12.6%，上月整月同比增长-7.0%。一线城市（2城）本月至今同比增长1.8%，二线城市（6城）同比增长10.1%。
• 土地市场：100大中城市本年累计成交土地建面同比下降26.1%，成交土地总价同比下降32.5%。土地溢价率本周为4.4%，上周为1.8%。

2. 政策动态

• 新一轮“房改”：国务院8月25日审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确两大目标：一是加大保障性住房供给；二是推动房地产业转型，促进稳地价、稳房价、稳预期。
• 房票安置机制：广州成为首个提出“探索房票安置政策机制”的一线城市，其他一线城市也预计会跟进。
• 住房公积金政策调整：
  • 绍兴：公积金贷款可贷额度倍数从15倍调整至20倍。
  • 杭州：住房限购范围内首套房首付比例不低于25%，二套房不低于35%；非限购范围内首套房首付比例不低于20%。
  • 广西：首套房贷首付比例统一为20%，并进一步下调房贷利率下限至历史低位。

关键信息

• 投资策略：

  • 核心城市限购政策普遍放松，多主体供应、多渠道保障、租购并举的格局逐步完善。
  • 重点布局一二线城市的优质房企（如保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科）将受益于政策改善和城中村改造加速。
  • 高能级城市房企有望在需求回暖时抢占先机。

• 风险提示：

  • 行业政策落地不及预期。
  • 盈利能力继续下滑。
  • 销售不及预期。
  • 资产大幅减值。

政策与市场联动

政策层面，新一轮“房改”和房票安置机制的探索，为房地产行业提供了新的发展方向，推动保障性住房建设与商品住房属性回归。地方层面，多个城市对公积金政策和房贷政策进行了调整，以支持刚需和改善性住房需求。

市场表现与趋势

• A股地产板块：整体表现弱于大盘，但部分个股表现分化。
• H股地产板块：整体表现弱于恒生指数，但物业板块表现强劲。
• 行业趋势：新房销售降幅收窄，二手房销售保持增长，土地市场持续低迷，融资环境依然严峻。

结构化信息

市场行情

• A股：
  • 房地产指数（申万）本周涨幅0.22%，上周跌幅-4.22%，近12周累计跌幅-16.88%。
  • 中证A股涨幅1.99%，上周跌幅-4.29%，近12周累计跌幅-8.82%。
• H股：
  • 克而瑞内房股领先指数本周涨幅1.11%，上周跌幅-4.60%，近12周累计跌幅-24.52%。
  • 恒生物业服务及管理指数本周涨幅2.50%，上周跌幅-3.43%，近12周累计跌幅-20.42%。
  • 恒生指数本周涨幅1.32%，上周跌幅-3.60%，近12周累计跌幅-10.96%。

新房销售

• 27城：本年累计销售面积同比下降2.7%，本月至今同比下降8.3%，上月整月同比下降25.6%。
• 一线城市：本月至今同比下降4.6%，上月整月同比下降28.6%。
• 二线城市：本月至今同比下降5.4%，上月整月同比下降13.9%。
• 三四线城市：本月至今同比下降18.5%，上月整月同比下降42.3%。

二手房销售

• 12城：本年累计成交面积同比增长20.1%，本月至今同比增长12.6%，上月整月同比增长-7.0%。
• 一线城市：本月至今同比增长1.8%，上月整月同比增长3.5%。
• 二线城市：本月至今同比增长10.1%，上月整月同比增长-15.1%。
• 三四线城市：本月至今同比增长37.7%，上月整月同比增长-2.4%。

土地市场

• 100大中城市：本年累计成交土地建面同比下降26.1%，成交土地总价同比下降32.5%。
• 土地溢价率：本周为4.4%，上周为1.8%。
• 城市分化：一线城市土地溢价率较高，二线城市相对平稳。

内债融资

• 境内地产债：本年至今发行规模同比下降15.0%，本月至今同比下降35.6%，上月整月同比下降63.7%。
• 融资环境：持续承压，政策调整对融资有所缓解。

结论

当前房地产市场呈现结构性分化，核心城市政策放松与保障房建设推动行业转型，优质房企在一二线城市有更多机会。然而，整体市场仍面临销售和融资的双重压力，需关注政策落地效果及行业盈利能力变化。