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上海商办市场报告（2017年9月刊）总结

核心内容概述

2017年8月，上海商办市场整体呈现成交量大幅下滑、新增供应持续低迷的态势。商业市场零供应，成交量同比下滑61%，而办公市场连续八个月零供应，成交量同比下滑92%。尽管价格方面有所上涨，但市场整体仍面临供不应求与高库存压力。

主要观点

• 市场整体表现：商办市场整体处于供不应求状态，成交量持续下滑，价格波动较小但整体呈上升趋势。
• 供应不足：商业市场自2017年1月起零供应，办公市场亦持续零供应，导致市场供需失衡。
• 价格变化：商业均价环比下降3%，同比上升13%；办公均价环比上升25%，同比上升21%。
• 区域分布：外郊环区域在商办市场中占据主导地位，商业成交占比达56%，办公成交占比达61%。
• 库存压力：商业库存量堆积在外郊环区域，存销比高达96个月；办公市场存销比升至91个月，显示出市场去化困难。

关键信息

一、市场回顾

• 供应情况：商业和办公市场均无新增供应，供应面积为0。
• 成交量：
  • 商业：8月成交面积8.45万平米，环比上升2%，同比下滑61%。
  • 办公：8月成交面积3.63万平米，环比下滑56%，同比下滑92%。
• 成交均价：
  • 商业：均价24466元/平米，环比下降3%，同比上升13%。
  • 办公：均价35102元/平米，环比上升25%，同比上升21%。

二、商业市场

（一）量价走势

• 商业市场零供应，成交量同比大幅下滑61%。
• 商业均价同比上升13%，但环比小幅下降3%。

（二）区域分布

• 外郊环区域成交占比达56%，较7月扩大14个百分点。
• 闵行区以1.96万平米成交面积位居各行政区首位，浦江板块成交领先。

（三）项目排名

• 旭辉浦江国际以1.54万平米成交面积位居商业成交榜首，均价18370元/平米。
• 嘉乐东润舒庭商铺以1.09万平米成交面积位居办公成交榜首，均价18000元/平米。

三、办公市场

（一）量价走势

• 办公市场连续八个月无新增供应，成交量同比下滑92%。
• 办公均价同比上升21%，环比上升25%。

（二）区域分布

• 外郊环区域成交占比达61%，成为办公市场的主要成交区域。
• 嘉定、闵行、闸北分别以1.24万平米、0.87万平米、0.44万平米的成交面积位居各行政区前三。

（三）项目排名

• 嘉乐东润舒庭以1.09万平米成交面积位居办公成交榜首。
• 内环项目占据榜单前五，如保利ONE56、复地·申公馆、虹桥府邸等。

四、库存情况

（一）商业库存

• 8月商业可售余量为953.67万平米，环比下降0.9%，同比下滑7%。
• 内环内、内外环、外环外可售余量分别占比14%、20%、66%。
• 存销比高达96个月，显示市场去化困难。

（二）办公库存

• 8月办公可售余量为785.47万平米，较去年同期下滑10%。
• 内环、内外环、外环外可售余量分别占比31%、29%、39%。
• 存销比升至91个月，库存压力依然较大。

数据来源与说明

• 数据来源：数联天下
• 商业市场定义：剔除办公、酒店、类住宅等其他物业类型的纯粹商业房地产。
• 办公市场定义：包含类住宅后的办公物业产品。
• 存销比计算方式：按照近3个月移动平均消化面积计算。

联系信息

• 执笔人：同策咨询研究部研究经理 任丹萍
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