2017-8-1、底层物业评估报告_28页_447kb

报告摘要

广西东方航洋实业集团有限公司投资性房地产抵押评估项目总结

核心内容

本评估报告由中联资产评估集团有限公司于2016年4月15日出具，评估编号为中联评报字[2016]第483号，评估对象为广西东方航洋实业集团有限公司持有的投资性房地产，包括民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺、地下1至2层商铺及地下停车场。评估目的是为该公司拟发行资产支持证券募集资金涉及的投资性房地产抵押提供价值参考意见。

评估对象及范围

地上部分：民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺及地下1至2层商铺，合计建筑面积为135,872.17平方米。
地下部分：民族大道131号航洋国际城裙楼地下停车场，合计建筑面积为31,670.58平方米。

评估基准日

评估基准日为2015年12月31日，评估结论自该日起生效，有效期为一年。

价值类型

本次评估的价值类型为市场价值，即在公开市场中，自愿买方和自愿卖方在理性行为下，于评估基准日进行正常交易时所形成的公允价值。

评估方法

市场比较法：基于类似资产的交易价格，结合交易情况、期日、区域及个别因素进行修正，以估算评估对象的市场价值。
收益法：通过预测评估对象未来五年的正常净收益，并采用适当的折现率将其折现至评估时点，以估算其价值。
评估结果为对两种方法测算结果进行分析比较后，加权平均得出。

评估结论

评估对象申报账面价值为486,203.94万元。
经评估，评估值为508,826.19万元，增值额为22,622.25万元，增值率为4.65%。
评估价值包含分摊的土地使用权价值，详细见评估结果汇总表及明细表。

评估对象详情

地上商铺

建成时间：2007年
装修情况：2014年重新装修，整体装修高档，维护状况良好。
出租情况：主要租户包括沃尔玛、国美电器、中影影院、海底捞、耐克、百丽等。
成新率：约88%
抵押情况：所有地上商铺均抵押给中国民生银行股份有限公司南宁分行，抵押权未注销。

地下车库

地下2层车库：抵押给中国民生银行股份有限公司南宁分行，抵押权未注销。
地下3层车库：除2区和42区外，其余区域抵押给招商银行南宁分行东葛支行，2016年1月15日抵押权利人变更为广西北部湾银行江南支行。
车库状态：整体装修较好，维护状况良好，成新率约88%。

土地使用权情况

分摊土地使用权：共15,945.88平方米，用途为批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为2071年12月10日。
土地抵押情况：与地上商铺一致，抵押权未注销。
地下停车场：未单独办理土地使用权证，其价值已包含在房屋建筑物中。

评估依据

法律法规：包括《公司法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等。
评估准则：如《资产评估准则—基本准则》《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》等。
取价依据：如南宁工程造价信息、租金价格资料、贷款利率表等。
其他资料：包括房屋所有权证、国有土地使用权证、租赁合同等。

评估假设

交易假设：资产处于交易过程中，模拟市场进行估价。
公开市场假设：资产在公开市场中可自由交易，交易双方信息对称。
持续经营假设：资产按其设计用途持续使用。
评估不考虑抵押权、质量问题、政策变化、通货膨胀等因素对评估结果的影响。
评估基于委托方和产权持有方提供的资料，若资料不实，评估结果可能失效。

特别事项说明

产权瑕疵：所有评估对象均存在抵押权，抵押权未注销。
未决事项：未发现法律纠纷或其他未决事项。
期后事项：地下3层车库抵押权人于2016年1月15日变更。
评估限制：评估不考虑抵押、政策变化、不可抗力等因素，评估结论仅适用于报告中注明的评估目的。

评估报告使用限制

评估报告仅限用于本报告载明的评估目的，不得用于其他用途。
报告内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，除非法律另有规定或相关方另有约定。
评估结论有效期为一年，自2015年12月31日起至2016年12月30日止。

关键信息总结

项目	说明
评估目的	为资产支持证券发行提供投资性房地产抵押价值参考
评估基准日	2015年12月31日
评估方法	市场比较法 + 收益法
评估价值	508,826.19万元
增值率	4.65%
抵押情况	全部资产均存在抵押，抵押权未注销
土地使用权	包含在投资性房地产中，未单独列示
评估有效期	2015年12月31日至2016年12月30日