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广西东方航洋实业集团有限公司投资性房地产抵押评估项目总结

核心内容概述

本评估报告由中联资产评估集团有限公司出具，评估编号为中联评报字[2016]第483号，评估目的是为广西东方航洋实业集团有限公司拟发行资产支持证券募集资金涉及的投资性房地产抵押提供价值参考意见。评估基准日为2015年12月31日，评估对象为该公司持有的投资性房地产，包括民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺及地下1至2层商铺、地下停车场，总申报账面价值为486,203.94万元，最终评估价值为508,826.19万元，增值率4.65%。

主要观点

1. 评估目的明确：评估旨在为资产支持证券发行提供投资性房地产的市场价值参考，用于抵押用途。
2. 评估方法：采用市场比较法和收益法，结合两者结果并赋予权重，以得出最终评估结论。
3. 评估价值类型：确定为市场价值，基于公开市场假设，反映资产在正常交易条件下的公允价值。
4. 评估结果：评估总值为508,826.19万元，包含分摊的土地使用权价值。
5. 评估有效期：评估结论自2015年12月31日至2016年12月30日有效，一年后需重新评估。

关键信息

一、评估对象及范围

• 地上部分：

  • 民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺；
  • 地下1至2层商铺；
  • 建筑面积合计为135,872.17平方米；
  • 建筑结构为钢混结构；
  • 建成时间为2007年，2014年重新装修，使用状况良好；
  • 主要租户包括沃尔玛、国美电器、中影影院等；
  • 综合成新率约为88%。

• 地下部分：

  • 航洋国际城裙楼地下二层、三层车库；
  • 建设面积合计为31,670.58平方米；
  • 建筑结构为钢混结构；
  • 设施设备包括电梯、消防系统等；
  • 装修状况良好，综合成新率约为88%。

二、产权与抵押情况

• 地上部分：

  • 所有商铺均存在抵押权，抵押权人均为中国民生银行股份有限公司南宁分行；
  • 抵押权未注销，设定日期为2015年1月27日或12月15日；
  • 房屋产权人为广西东方航洋实业集团有限公司。

• 地下部分：

  • 地下负二层车库抵押权人是民生银行南宁分行，未注销；
  • 地下负三层车库（除2区及42区）抵押权人是招商银行南宁分行东葛支行，后于2016年1月15日变更为广西北部湾银行江南支行；
  • 地下停车场尚未单独办理分割后的土地使用权证。

三、土地使用权情况

• 分摊土地使用权面积合计为15,945.88平方米；
• 用途为批发零售用地；
• 开发程度达到“五通一平”；
• 土地使用权类型为出让，终止日期为2071年12月10日；
• 土地使用权包含在投资性房地产评估值中。

四、评估依据

• 法律法规：包括《公司法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等；
• 评估准则：依据《资产评估准则—基本准则》《不动产评估准则》等；
• 取价依据：包括《南宁工程造价信息》《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》等；
• 市场资料：收集了南宁市近期房地产交易价格、租金价格等资料。

五、评估假设

• 一般假设：

  • 交易假设、公开市场假设、资产持续经营假设；
  • 外部经济环境不变；
  • 税赋、税率等政策无重大变化；
  • 资产资料真实、准确、完整。

• 特殊假设：

  • 不考虑资产质量问题、抵押权、通货膨胀等因素对评估价值的影响；
  • 不考虑投资性房地产增值带来的税负影响。

• 限制条件：

  • 未对隐蔽工程及内部结构进行技术检测；
  • 评估结论依赖于委托方及产权持有方提供的资料和假设。

评估方法说明

市场比较法

• 基于替代原则，选取与评估对象条件相似的交易案例；
• 修正系数包括交易情况、期日、区域、个别因素；
• 公式如下：

$$
\text{待估房地产价值} = \text{比较案例房地产交易价格} \times \text{交易情况修正系数} \times \text{交易期日修正系数} \times \text{区域修正系数} \times \text{个别因素修正系数}
$$

收益法

• 预测未来五年的租赁净收益，并折现至评估基准日；
• 公式如下：

$$
V = \sum_{i=1}^{t} \frac{a_i}{(1 + r)^i} + \frac{a}{r(1 + r)^t} \times \left(1 - \frac{1}{(1 + r)^{n - t}}\right)
$$

• 其中：$ V $ 为收益法评估价值，$ a_i $ 为第 $ i $ 年的净收益，$ a $ 为第 $ t $ 年后的稳定收益，$ r $ 为折现率，$ t $ 为收益变化期，$ n $ 为未来可获收益年期。

评估结论

• 投资性房地产评估总值为508,826.19万元；
• 增值22,622.25万元，增值率4.65%；
• 评估结论仅用于本评估目的，不涉及抵押、担保及特殊交易条件；
• 评估报告有效期为一年，自2015年12月31日至2016年12月30日。

特别事项说明

1. 产权瑕疵：所有评估对象均存在抵押权，未注销；
2. 未决事项：无发现法律纠纷或未决事项；
3. 期后事项：地下负三层车库抵押权人于2016年1月15日变更；
4. 评估责任：评估结论不保证可实现价格，不涉及对经济行为的判断；
5. 权属资料：产权证明文件由委托方及产权持有方提供，其真实性、合法性由其负责。

评估报告使用限制

1. 使用范围：仅限于评估报告载明的评估目的；
2. 使用权限：仅由委托方使用，未经许可不得公开；
3. 有效期：一年，需在到期后重新评估；
4. 评估依据：依赖委托方提供的资料及评估假设，若条件变化，结论可能失效。

备查文件

1. 评估汇总表及明细表；
2. 委托方和产权持有单位企业法人营业执照；
3. 评估对象涉及的主要权属证明资料；
4. 评估对象照片；
5. 委托方及产权持有方承诺函；
6. 评估机构资格证书及评估人员资格证书；
7. 评估业务约定书。

以上为广西东方航洋实业集团有限公司投资性房地产抵押评估项目的核心内容、主要观点及关键信息总结。