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报告摘要

广西东方航洋实业集团有限公司投资性房地产抵押评估项目总结

核心内容概述

本评估项目为广西东方航洋实业集团有限公司拟发行资产支持证券募集资金涉及的投资性房地产抵押评估项目，评估对象为南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺、地下1至2层商铺及地下停车场。评估范围与委托方申报一致，申报账面价值为486,203.94万元。评估目的为市场价值评估，不考虑抵押权对评估结果的影响。

主要观点

评估范围与资产状况
- 评估对象包括地上1至6层商铺及地下1至2层商铺、地下停车场。
- 地上商铺总面积为135,872.17平方米，地下停车场面积为31,670.58平方米。
- 商铺为钢混结构，均用于出租经营，2014年重新装修，维护状况良好，综合成新率约为88%。
- 地下停车场为钢混结构，使用正常，维护状况良好，综合成新率约为88%。
抵押权情况
- 地上商铺及地下负二层商场均存在抵押权，抵押权人为中国民生银行股份有限公司南宁分行，未注销。
- 地下负三层车库除2区及42区外，抵押权人为招商银行南宁分行东葛支行，未注销。
- 本次评估为市场价值评估，不考虑抵押权对价值的影响。
土地使用权状况
- 分摊土地面积为15,945.88平方米，用途为批发零售用地，开发程度较高，达到“五通”标准。
- 土地使用权人为广西东方航洋实业集团有限公司，土地使用权期限至2071年12月10日。
评估方法
- 采用市场法和收益法对评估对象进行综合评估。
- 市场法通过选取与评估对象可比的交易案例进行价格修正。
- 收益法基于未来租金收益预测，结合折现率计算评估价值。

关键信息

一、资产清查核实情况

资产核实过程
- 评估人员于2016年3月25日至31日进行现场核查。
- 通过辅导企业清查资产、收集资料、现场查勘、核实权属等方式确保评估数据准确。
核实结论
- 现场勘察情况与委托方申报一致。
- 资产使用状态良好，均出租经营。
- 抵押权未注销，但评估不考虑其对价值的影响。
- 评估未对隐蔽工程及内部结构进行技术检测，基于委托方提供的资料进行判断。

二、投资性房地产评估技术说明

评估对象及范围
- 评估对象为航洋国际城裙楼地上1至6层商铺及地下1至2层商铺、地下停车场。
评估程序
- 清查核实基础数据并收集资料。
- 实地查勘，调查房屋结构、装修、设备等。
- 搜集价格信息，包括市场交易价格、租金、建设成本等。
- 进行因素分析并评定估算，形成评估说明。
评估方法选择
- 不采用成本法，因其无法反映市场价值。
- 采用市场法和收益法，结合两者结果并加权计算。

三、市场比较法

选取比较实例
- 案例一：梦之岛水晶城一层临街商铺，单价80,000元/平方米。
- 案例二：保利21世家一层临街商铺，单价71,100元/平方米。
- 案例三：天昌东盟中央城一层临街商铺，单价55,583元/平方米。
比较因素分析
- 区域因素包括商服繁华度、交通条件、集聚效应、人流量、环境质量。
- 个别因素包括商业定位、客源品质、停车场配置、临街状况、设备设施、商业规模、装修结构、独立使用性、所在楼层和面积、租约限制、成新率、物业管理等。
修正指数与比准价格
- 各因素修正指数在1%~5%范围内，依据评估对象与案例的对比情况确定。
- 比准价格通过修正系数计算得出。

四、收益法

租金收益预测
- 评估对象目前均出租经营，具有稳定的租金收入。
- 根据区域发展趋势预测未来五年的租赁收益，并估算收益稳定后的净租金收入。
计算公式
- 收益法评估价值计算公式为：
  $$
  V = \sum_ {i = 1} ^ {t} \frac {a _ {i}}{(1 + r) ^ {i}} + \frac {a}{r (1 + r) ^ {t}} \times \left(1 - \frac {1}{(1 + r) ^ {n - t}}\right)
  $$
- 其中，V为收益法评估价值，a_i为第i年的净收益，a为第t年后的稳定净收益，r为折现率，t为收益变化期，n为未来可获收益年期。