融侨集团物业管理债权资产专项计划-评级报告_36页_8mb

融侨集团物业管理债权资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容概述

本报告为上海新世纪资信评估投资服务有限公司对“融侨集团物业管理债权资产支持专项计划资产支持证券”进行的信用评级分析。该专项计划通过将融侨物业的物业管理费债权及其他相关权利作为基础资产，设立资产支持证券，向投资者发行。该计划的预期成立日为2016年3月31日，最迟到期日为2025年1月28日，发行规模为8.1亿元，其中优先级证券发行7.6亿元，占93.83%。证券按季付息、到期还本，且设置了优先级和次级分层结构，其中次级证券无评级。

主要观点

1. 评级结果

• 优先A-1至优先A-16级证券均获得AA+或AA评级，显示出较高的信用等级。
• 担保人融侨集团对融侨物业的差额支付承诺提供无条件不可撤销担保，增强了证券的安全性。

2. 优势分析

• 基础资产质量高：基础资产主要为融侨集团自主开发的住宅物业，物业费收缴率逐年上升，现金流稳定性较强。
• 多重增信措施：包括优先/次级分层结构、差额支付承诺、无条件不可撤销担保、保证金留存、回购承诺等，增强了证券的偿付保障。
• 保障机制完善：设置了不合格资产置换或赎回、差额支付、担保启动等触发机制，保障交易结构的稳定性。
• 支持能力强：融侨物业作为资产服务机构，可获得融侨集团在项目资源和资金上的支持，且融侨集团具备较强的融资能力和盈利能力。

3. 风险分析

• 现金流波动性：基础资产的现金流受物业费收缴率影响较大，若收缴率大幅波动，可能影响优先级证券的按期足额偿付。
• 依赖原始权益人运营：融侨物业的业务运营状况直接影响基础资产现金流，若其运营受阻，可能影响专项计划的稳定性。
• 参与方履约风险：若参与方未能履行相关职责和义务，可能对证券的按期足额偿付造成负面影响。
• 行业与宏观经济影响：房地产业及物业行业受宏观经济和政策影响较大，可能对基础资产现金流产生影响。

关键信息

1. 发行信息

• 预期发行规模：81,000万元
• 优先级证券金额：76,000万元（占比93.83%）
• 次级证券金额：5,000万元（占比6.17%）
• 利率类型：固定利率
• 预期到期日：2024年1月28日（优先A-16级）至2025年1月28日（最迟到期日）

2. 基础资产

• 基础资产构成：由融侨物业依据物业管理合同对物业业主享有的2015年10月1日至2023年9月30日的物业管理费债权及其他权利，主要分布在福州、武汉、合肥等地区，共44处物业。
• 基础资产合格标准：包括物业费收缴率不低于95%、合同合法有效、无权利负担等。

3. 现金流归集与分配机制

• 现金流归集机制：每个收入计算日为自然月的7日，若为非工作日则顺延至下一工作日。专项计划账户设为收入科目、本金科目和保证金科目，用于资金分配。
• 现金流分配顺序：
  • 违约事件发生前：优先支付税费、费用、优先级收益、本金及次级收益。
  • 违约事件发生后：优先支付税费、费用、优先级收益、本金，未支付部分按比例分配。

4. 触发事件

• 提前终止事件：包括原始权益人业务资格丧失、担保人信用等级下降、运营成本承诺未履行、回购承诺未履行、物业费收缴率下降等。
• 权利完善事件：包括资产服务机构解任、担保人信用等级低于AA、原始权益人或担保人丧失清偿能力等。
• 违约事件：包括未能按时支付优先级收益、未能按时支付本金、保证金不足、不合格资产未及时赎回等。
• 差额支付启动事件：包括专项计划账户资金不足、保证金不足等。
• 担保启动事件：包括差额支付承诺人未能履行义务、担保人未及时支付差额等。

5. 信用支持措施

• 优先/次级结构：次级证券提供6.17%的信用支持。
• 不合格资产置换或赎回：若发现不合格资产，原始权益人需在5个工作日内进行置换或赎回。
• 超额现金流覆盖：预计基础资产现金流为9.91亿元，覆盖优先级本金7.6亿元，覆盖倍数为1.30。
• 差额支付承诺：融侨物业承诺在资金不足时进行差额补足。
• 保证担保：融侨集团为差额支付提供不可撤销连带责任保证担保。
• 保证金留存：专项计划账户中保证金科目金额不得低于5000万元。

6. 压力测试结果

• 压力情景：物业费收缴率下调至90.20%，车位管理费收缴率下调至94.20%，预期收益率上浮20BP。
• 现金流覆盖情况：在压力情景下，各本金偿还日的现金流覆盖倍数最低为1.16倍，平均覆盖率为1.43倍，超过100%覆盖率的概率为100%。

7. 融侨集团财务概况

• 总资产：2012年为236.98亿元，2015年前三季度为411.12亿元。
• 所有者权益：2012年为60.91亿元，2015年前三季度为118.00亿元。
• 营业收入：2012年为76.96亿元，2015年前三季度为79.97亿元。
• 净利润：2012年为10.64亿元，2015年前三季度为16.58亿元。
• 经营性现金流：2012年为9.82亿元，2015年前三季度为-15.27亿元。

8. 融侨物业运营情况

• 管理面积：2015年9月末为652.90万平方米。
• 管理户数：2015年9月末为40,872户。
• 物业管理费收入：2015年9月末为12,340万元。
• 物业管理费收缴率：2015年9月末为77.34%，较前期有所下降，主要受年底物业费缴纳周期影响。

结论

本专项计划在结构设计和增信措施上较为完善，通过优先/次级分层、差额支付承诺、保证担保和保证金留存等多重保障机制，为优先级证券的偿付提供了较为可靠的保障。然而，基础资产现金流的稳定性仍依赖于融侨物业的运营状况和物业费收缴率，若出现收缴率大幅下降或运营受阻，可能对证券的偿付能力造成影响。此外，参与方的履约能力和市场环境变化也是影响专项计划安全性的关键因素。总体而言，该专项计划具有较强的信用保障，优先级证券评级为AA+或AA，次级证券未评级。