2017-8-2、底层物业评估报告说明_66页_561kb

广西东方航洋实业集团有限公司投资性房地产抵押评估项目总结

核心内容概述

本评估项目为广西东方航洋实业集团有限公司拟发行资产支持证券募集资金涉及的投资性房地产抵押评估，评估对象为民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺及地下1至2层商铺，以及地下停车场。评估范围包括上述所有资产，申报账面价值为486,203.94万元。评估目的为市场价值评估，不考虑抵押权对评估结果的影响。

主要观点

• 评估目的明确：本次评估为市场价值评估，用于资产支持证券发行，不考虑抵押权对评估结果的影响。
• 资产状况良好：评估对象整体使用状态良好，装修高档，维护状况良好，综合成新率约为88%。
• 评估方法选择：采用市场比较法和收益法相结合的方式进行评估，以确保评估结果的准确性。
• 区位优势显著：评估对象位于南宁市琅东片区，属新兴商圈，周边商业配套完善，交通便利，具有良好的商业发展环境。
• 租约情况稳定：评估对象目前均出租经营，租户包括沃尔玛、国美电器、中影影院等知名企业，租金收入稳定。

关键信息

一、评估对象与评估范围

• 地上商铺：包括-2层至6层，总面积135,872.17平方米，均为商铺，钢混结构，装修较好，成新率约88%。
• 地下停车场：包括-2层和-3层，总面积31,670.58平方米，钢混结构，维护状况良好，成新率约88%。
• 土地使用权：评估对象分摊土地面积为15,945.88平方米，用途为批发零售用地，开发程度较高，土地使用权期限至2071年12月10日。

二、抵押权情况

• 所有地上商铺及部分地下停车场存在抵押权，抵押权利人包括中国民生银行南宁分行、招商银行南宁分行东葛支行、广西北部湾银行江南支行。
• 抵押权未注销，评估仅为市场价值评估，不考虑抵押权对评估结果的影响。

三、评估方法

1. 市场比较法：

   • 选取三个可比案例进行比较，分别为“梦之岛水晶城”、“保利21世家”、“天昌东盟中央城”。
   • 案例单价分别为80,000元/㎡、71,100元/㎡、55,583元/㎡。
   • 根据各因素条件指数，对各案例进行修正，最终确定比准价格。

2. 收益法：

   • 考虑评估对象的租金收入及未来收益预测，结合折现率进行计算。
   • 评估对象具有稳定的租金收入，适用收益法评估。

四、影响评估的主要因素

五、评估结论

评估人员采用市场比较法和收益法对评估对象进行综合分析，最终确定评估结果。评估结果将作为广西东方航洋实业集团有限公司发行资产支持证券的参考依据，不考虑抵押权对评估价值的影响。

六、评估实施情况

• 时间：2016年3月25日至3月31日进行现场核查。
• 人员组织：评估人员按资产类型和分布特点进行现场勘察，核实资产权属资料，确保“表”与“实”相符。
• 资料收集：收集了评估对象的财务、产权资料，以及市场交易价格、租金等信息。
• 现场勘察：对评估对象的外型、结构、装修、设备设施等进行了详细勘察，并记录了现场情况。

七、资产状况

• 地上商铺：各层均设置有隔间，布局规则，装修较好，使用状态良好。
• 地下停车场：空间布局较规则，设有电梯、消防设备，维护状况良好。
• 土地使用权：土地开发程度高，基础设施完善，土地用途为批发零售用地，使用权期限较长。

八、评估价值影响因素

• 区位因素：评估对象位于琅东商圈，周边商业配套完善，交通便利，具有良好的发展潜力。
• 个别因素：商场自身配置良好，物业管理专业，独立使用性较好，装修结构优，所在楼层和面积差异影响价格。

九、评估结论分析

• 市场比较法：根据各因素条件指数进行修正，最终确定比准价格。
• 收益法：根据租金收入和未来收益预测，计算评估价值。
• 综合评估：两种方法的结果进行分析，付以权重，最终确定评估结果。

十、评估限制

• 评估人员未对隐蔽工程及房屋内部结构进行技术检测，仅依据现场勘察和资料进行判断。
• 评估结果不考虑抵押权对价值的影响，仅反映市场价值。
• 评估结果以委托方提供的产权证及土地使用权证登记面积为准。

十一、总结

本次评估项目为广西东方航洋实业集团有限公司拟发行资产支持证券募集资金涉及的投资性房地产抵押评估。评估对象为民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺及地下1至2层商铺，以及地下停车场。评估采用市场比较法和收益法相结合的方式进行，评估结果反映市场价值，不考虑抵押权影响。评估对象整体状况良好，区位优势明显，商业价值较高。