20220317-天风证券-保利物业-06049.HK-2021业绩点评_在管规模扩张_外拓力度加大_盈利能力稳中有升_3页_258kb

保利物业（06049）2021年业绩总结

核心内容概述

保利物业在2021年实现了收入和净利润的双位数增长，业绩表现稳健。公司持续扩大在管规模，强化第三方外拓，同时通过优化服务和业务结构，提升盈利能力。公司发布股权激励计划，进一步增强市场信心，投资建议为“买入”。

主要财务表现

收入与利润

• 2021年总收入：107.83亿元，同比增长34.2%
• 2021年归母净利润：8.46亿元，同比增长25.6%
• 2021年EPS：1.53元/股，同比增长25.4%

收入结构

• 物管服务：66.7亿元，同比增长34.8%，占总收入的61.9%
• 非业主增值服务：18.11亿元，同比增长35%，占总收入的16.8%
• 社区增值服务：23.01亿元，同比增长31.6%，占总收入的21.3%

收入增长驱动因素

• 在管面积：4.65亿方，同比增长22.41%
  • 来自保利集团：1.86亿方，同比增长22.11%
  • 来自第三方：2.79亿方，同比增长22.61%
• 业务来源稳定：项目来源占比与2020年持平，分别为40%和60%
• 业态分布：住宅与非住宅在管面积占比分别为45%和55%，基本稳定
• 物管费变化：
  • 住宅物管费：2.24元/平方米/月，同比微升0.01元
  • 商业级写字楼物管费：7.39元/平方米/月，同比下降0.44元

盈利能力分析

• 毛利率：18.68%，较2020年提升0.03pct
  • 物管服务毛利率：14.31%，微升0.15pct
  • 非业主增值服务毛利率：18.66%，下降1.43pct（主要受新增写字楼租赁业务影响）
  • 社区增值服务毛利率：31.4%，提升1.13pct（受益于美居、社区零售等产业能力提升）
• 净利率：8.08%，较2020年下降0.58pct
  • 主要因融资成本上升（提升119.8%至1060万元）及汇率变动带来的汇兑损益-887万元

成本与费用控制

• 三费率：下降0.31pct至9.52%，费用管控成效显著
• 资产负债率：从33.86%上升至38.15%，但仍处于可控水平
• 流动比率：从284.32%下降至241.54%，显示流动性有所减弱

投资建议与未来展望

• 投资建议：维持“买入”评级
• 未来增长预期：
  • 2022-2023年归母净利润：预计分别为10.67亿元、13.49亿元，较原预测略有下调
  • 2022-2023年EPS：预计分别为1.93元、2.44元
• 股权激励计划：2022-2024年归母净利润CAGR不低于25.5%，应收账款周转率不低于6.5，净资产收益率不低于12.0%、13.5%、14.5%

财务预测（单位：百万元）

风险提示

• 业务拓展不及预期
• 物业费收缴不及预期
• 地产竣工不及预期

总结

保利物业2021年业绩稳健增长，收入和净利润均实现双位数增长，收入结构保持稳定。公司依托保利集团资源，持续扩大在管面积，同时加强第三方合作，推动规模扩张。尽管净利率略有下降，但毛利率稳中有升，尤其是社区增值服务表现突出。公司发布股权激励计划，设定明确增长目标，进一步增强市场信心。未来盈利能力有望提升，投资建议为“买入”。