20220316-浙商证券-保利物业-06049.HK-保利物业2021年报点评报告_营收和利润稳步增长_大物业战略持续推进_4页_425kb

保利物业2021年报总结

核心内容概览

保利物业（6049.HK）在2021年实现了营收和利润的稳步增长，展现出良好的市场拓展能力和内部管理优化成果。公司持续推进“大物业”战略，拓展业务范围并提升运营效率，同时加强数字化转型和激励机制建设，为未来发展奠定坚实基础。

主要观点

营收与利润表现

• 营业收入：2021年实现107.8亿元，同比增长34%。
• 归母净利润：达到8.5亿元，同比增长25.6%。
• 毛利率：整体毛利率为18.68%，同比提升0.7个百分点。
• 分项收入增长：
  • 物业管理服务：66.7亿元，同比增长34.8%。
  • 社区增值服务：23亿元，同比增长31.6%。
  • 非业主增值服务：18.1亿元，同比增长35%。
• 毛利结构：
  • 物业管理服务占比47%。
  • 社区增值服务占比36%。
  • 非业主增值服务占比17%。

市场拓展与业务布局

• 公司已进入29个省、直辖市与自治区的196个城市，服务150万户业主。
• 在管面积达4.65亿平方米，同比增长8519万平方米；合约面积达6.56亿平方米，同比增长8906万平方米。
• 第三方项目拓展：新签约第三方项目当年合同金额达19亿元，其中非居业态占比提升。
• 重点城市布局：一二线城市在管面积占比达82%，Top10城市住宅平均在管面积980万平方米。

业务延伸与竞争优势

• 城市服务产业链延伸：公司在城镇景区、高效及教研、轨道交通等公共服务领域持续保持领先。
• 标志性项目落地：如广州塔景区综合提升项目、上海轨道交通15号线、西南政法大学渝北小区等。
• 产业能力构建：引入市场化专业团队，组建环卫服务专业公司，强化公共服务领域的垂直产业能力，支持5G产品包发展。

内部管理优化

• 激励机制：采用限制性股票激励工具，首次授予193名核心管理和技术骨干1%的股本份额，有效期为10年。
• 组织架构变革：实施“大市拓大运营”模式，推动拓管分离，提升组织专业度和灵活性。
• 数字化转型：全面升级内控系统，强化数据经营分析，推动经营管理更及时、准确、全景化，数字化蓝图加速成型。

关键信息

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：66.02港元（基于2022年28倍PE估值）
• 当前价格：41港元
• EPS预测：
  • 2022E：1.91元
  • 2023E：2.48元
  • 2024E：3.16元
• PE预测：
  • 2022E：17.39倍
  • 2023E：13.41倍
  • 2024E：10.51倍

风险提示

• 第二增长曲线培育期长：增值服务业务仍处于成长阶段，可能影响短期业绩表现。
• 公共服务毛利率较低：可能对整体毛利率产生一定拖累。

可比公司估值对比

财务摘要

资产负债表预测（单位：百万元）

利润表预测（单位：百万元）

现金流量表预测（单位：百万元）

财务比率预测

投资评级说明

• 买入：证券相对于沪深300指数表现+20%以上。
• 增持：证券相对于沪深300指数表现+10%~+20%。
• 中性：证券相对于沪深300指数表现-10%~+10%。
• 减持：证券相对于沪深300指数表现-10%以下。

行业投资评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上。
• 中性：行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%。
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下。

法律声明

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