20201016-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年9月）_需求侧按揭总量受控_供给侧融资加速分化_10页_2mb

光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年9月）总结

核心内容

本报告分析了2020年9月中国房地产行业的流动性状况，重点聚焦于需求侧按揭贷款和供给侧融资两大方面，指出当前房地产市场在政策调控和市场环境变化下的运行趋势。

主要观点

需求侧：按揭贷款增速放缓，楼市销售复苏带动信贷需求

• 9月新增居民中长贷达6362亿元，环比增长14.2%，同比增长28.7%，占整体信贷增量比重回落至33%。
• 全国首套、二套房贷平均利率分别环比下降1BP至5.24%、5.55%，较2019年末分别下降28BP和29BP。
• 三季度新增居民中长贷达1.8万亿元，同比增长29.5%，增速较前一季度有所放缓。
• 1-9月新增居民中长贷累计达4.6万亿元，同比增速提升至11.1%，高于2019年全年增速10.1%。
• 楼市销售复苏带动了按揭贷款需求，但随着政策调控和市场热度结构性回落，后续按揭贷款增速预计受限。

供给侧：融资环境趋紧，融资分化加剧

• 9月房企境内外合计发债922亿元，环比下降23%，同比增长14%，单月净融资收窄至125亿元。
• 境内发债650亿元，环比下降7%，同比增长47%，净融资-18亿元（8月为-48亿元）。
• 境外发债272亿元，环比下降46%，同比下降26%，净融资143亿元（8月为289亿元）。
• 房地产集合信托单月成立金额约430亿元，环比下降35%，同比下降44%，占集合信托成立规模比重降至26%。
• 1-9月房企融资总额达9451亿元，同比增长5%，净融资3276亿元，同比下降19%。
• 民营房企融资成本分化明显，高资质房企融资成本改善，低资质房企融资成本上升。
• 美元债市场整体表现疲软，Markit Iboxx亚洲中资房地产美元债指数下跌0.89%，其中投资级上涨0.73%，高收益级下跌1.46%。

关键信息

融资环境变化

• 政策影响显著：房地产金融监管加强，银行房地产信贷全盘管控，房企融资新政控制负债。
• 再融资压力上升：未来四个季度房企境内债季度到期规模均超过2200亿元，融资压力持续。
• 资金面边际趋紧：房企发债规模下降，净融资减少，融资渠道受限。

市场表现与趋势

• 按揭贷款需求阶段性高点：当前按揭供需处于高点，但后续增长受限。
• 销售热度结构性回落：40家主流房企9月销售额同比增速环比下降8个百分点至16%。
• 行业集中度提升逻辑强化：稳健龙头房企受影响较小，融资优势凸显，有望实现盈利模式升级。

投资建议

• 关注龙头房企：建议投资者关注土储充足、财务稳健、具备内生增长动能的房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。
• AH房地产板块估值优势明显：当前AH房地产板块相对估值具有吸引力，长线资金逐步增配。

风险提示

• 海外疫情影响：海外疫情可能对中国经济及居民就业、收入产生不确定性影响。
• 中小房企信用风险上升：行业将面临债务到期高峰，中小房企融资难度加大，信用风险提升。

数据图表说明

• 图1-6：展示居民/企业部门新增人民币贷款的月度与累计值，以及房贷利率变化趋势。
• 图7-9：反映房企境内与境外债券发行、到期及净融资情况。
• 图10-17：呈现房地产集合信托募集与余额数据，以及信用利差和债券指数变动情况。

报告结论

• 需求侧按揭贷款增速放缓，但受楼市复苏影响，短期内仍保持较强增长。
• 供给侧融资趋紧，房企融资分化加剧，资金面压力上升。
• 行业集中度提升逻辑增强，龙头房企更具融资优势与抗风险能力。
• AH房地产板块估值优势显著，建议关注具备稳健财务和强增长潜力的房企。

作者信息

• 分析师：何缅南、王梦恺
• 执业证书编号：S0930518060006、S0930518110003
• 联系方式：
  • 何缅南：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com
  • 王梦恺：021-52523855 / wangmk@ebscn.com

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