房地产行业流动性跟踪报告（2019年9月）：需求侧按揭投放有韧性，供给侧流动性短期无虞-20191016-光大证券-10页_1mb

光大房地产行业流动性跟踪报告（2019年9月）总结

核心内容概览

本报告分析了2019年9月中国房地产行业的流动性状况，重点关注按揭需求、信贷政策、房企融资情况及投资建议。

主要观点

1. 短期按揭需求韧性较强，信贷收缩集中在供给端

• 9月新增居民中长贷同比增速反弹11.9pc至14.7%，显示按揭投放需求依然强劲。
• 信贷收缩集中在供给端，特别是开发贷增速和占比下降，表明政策调控更多作用于房企融资端。
• Q4按揭投放可能放缓，预计全年额度受限将对房企回款质量产生影响。

2. 房贷利率平稳过渡，小幅上行趋势持续

• 9月首套房贷平均利率5.51%，二套房贷5.83%，环比分别上升4BP和5BP。
• LPR新政平稳过渡，多数城市利率未出现大幅波动，上海等城市采取灵活的加点政策以维持市场稳定。
• 房贷利率或延续小幅上行，短期内仍保持6月以来的温和回升趋势。

3. 供给端流动性压力整体可控，房企信用分化明显

• 9月房企境内外合计发债667亿元，环比下降11%，同比下降31%，显示融资环境趋紧。
• 上半年房企发债相对积极，叠加销售回款较好，短期内流动性压力可控。
• 房企信用能力加速分化，资本市场对资质较弱房企的担忧加深，信用利差和超额利差走势显示明显分化。

关键信息

按揭与信贷数据

• 2019年1-9月新增居民中长贷41400亿元，同比+8.1%，占新增信贷约30.4%。
• 房地产贷款余额43.3万亿，同比增长15.6%，增速较2018年末回落4.4pc。
• 前三季度新增房地产开发贷1万亿，占新增贷款的7.7%，较2018年全年下降3.9pc。

房贷利率变化

• 上海首套房贷利率最低为4.88%，高于5年期LPR 3BP。
• 新政后多数城市房贷利率变化不大，主要城市首套房贷利率主流定价水平上升幅度在2BP以内。
• 二套房贷利率最低为天津5.44%，相对LPR加点59BP，低于下限1BP。

房企融资情况

• 境内发债：2019年9月境内发债449亿元，环比下降30%，净融资转负至-103亿元。
• 境外发债：2019年9月内房海外发债约218亿元，环比增长96%，净融资约160亿元。
• 全年累计：1-9月房企境内外合计发债约8804亿元，净融资约3800亿元，超过Q4到期金额。

投资建议

• 关注信用优质、品牌与产品优势明显的头部房企，如万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂。
• 建议关注存量经营优势标的，如陆家嘴和华润置地，受益于全球流动性宽松和无风险利率下行。

风险分析

• 行业持续调控，销售增速可能低于预期。
• 三四线楼市存在回调压力，部分前期依赖棚改或需求透支的城市可能面临销售下滑。
• 还款高峰来临，部分中小型房企信用风险上升。

评级与免责声明

• 分析师声明：报告基于合法合规信息，独立、客观出具，分析师对内容负责。
• 免责声明：本报告分析基于假设，估值方法有其局限性，不保证证券可在该价格交易。
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附录：相关研报

• 央地财政收入划分调整，按揭利率换锚平稳过渡（2019年第40-41周）
• 中央重申推进1亿人落户，多地政府出台安居政策（2019年第39周）
• 销售反弹依赖供给驱动，资金制约或集中供给侧（2019年1-8月数据跟踪）

联系方式

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  • 何缅南：021-52523801，hemiannan@ebscn.com
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