20201212-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年11月）_需求侧按揭继续放缓_供给侧融资环境分化_10页_2mb

需求侧按揭继续放缓，供给侧融资环境分化

核心内容

本报告为光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年11月），主要分析了房地产行业在需求侧和供给侧的流动性变化，以及对2021年市场趋势的展望。

需求侧按揭贷款

• 11月按揭增长继续放缓：新增居民中长贷恢复至5049亿元，同比增速降至7.7%。
• 历史数据对比：8-10月单月同比增速分别为22.7%、28.7%、13.2%，显示需求侧增长边际放缓。
• 全年累计数据：1-11月新增居民中长贷5.5万亿元，同比增速为10.9%，占新增人民币贷款的30%。
• 居民短贷增长：11月新增居民短贷2486亿元，同比多增16.1%。
• 政策影响：2020年Q3货币政策执行报告强调“房住不炒”、保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，房地产贷款占比回升至33.6%。
• 未来展望：预计2021年涉房贷款规模将有所收缩，但按揭贷款因银行配置意愿较高，可能保持平稳。

供给侧融资环境

• 房企发债情况：11月房企境内外单月合计发债953亿元，环比增长29%，同比减少12%。净融资-9亿元。
• 境内发债：境内发债575亿元，环比增长47%，同比增加26%。净融资-42亿元，主要由高资质龙头国资房企主导。
• 境外发债：境外发债378亿元，环比增长9%，同比减少39%。净融资33亿元，融资主体多为中型民营房企。
• 信托融资：11月房地产集合信托成立金额约562亿元，环比增长83%，同比增长3.5%。信托融资反弹可能与年末冲规模有关，但监管仍严格。
• 债务到期高峰：2020Q4-2021Q3四个季度，房企债务季均到期规模超过3200亿元，再融资压力高。

主要观点

• 货币政策回归常态化：强调“不搞大水漫灌”，保持宏观杠杆率基本稳定，房地产金融政策持续收紧。
• 销售与投资集中恢复：Q3房地产销售、投资集中恢复，推动信贷需求回升。
• 按揭贷款与开发贷分化：按揭贷款因银行配置意愿较高，可能保持基本平稳；开发贷等供给侧融资面临收缩压力。
• 融资渠道分化：境内融资以高资质房企为主，境外融资以中型民营房企为主，美元债市场有所改善。
• 信用利差扩大：境内AAA、AA+、AA评级房地产信用利差分别扩大14BP、40BP、48BP，高收益美元债明显上涨。

关键信息

• 按揭贷款：11月新增居民中长贷同比增速7.7%，预计2021年按揭增速将放缓。
• 房企融资：11月房企境内外发债合计953亿元，净融资-9亿元；信托融资环比增长83%，但受监管影响仍保持严格。
• 债务到期：2020年11月房企债券合计到期约8963亿元，2021年到期规模11944亿元。
• 投资建议：AH房地产板块相对估值优势明显，建议关注土储充足、财务稳健、经营灵活的头部房企，如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、阳光城、华润置地、融创中国、中国金茂。
• 风险提示：海外疫情对居民就业和收入的影响存在不确定性；行业债务到期高峰将导致中小房企信用风险上升。

重要数据图表

• 图1、图2、图3、图4：展示居民/企业部门新增人民币贷款的月度与累计数据。
• 图5、图6：显示首套与二套房贷平均利率变化。
• 图7、图8：反映房地产信用利差变化与美元债指数走势。
• 图9、图10：展示房企境内债券发行/到期/净融资情况。
• 图11、图12：展示房企海外债券发行/到期/净融资情况。
• 图13、图14、图15：反映房地产集合信托成立规模及同比变化。

风险分析

• 海外疫情不确定性：可能影响中国居民就业和收入，进而影响房地产市场需求。
• 债务到期高峰：行业将面临债务集中到期压力，中小房企信用风险提升。

投资建议

• 关注头部房企：土储充足、财务稳健、经营灵活的房企，如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、阳光城、华润置地、融创中国、中国金茂。
• AH板块估值优势：当前AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金逐步增配。

评级体系说明

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
• 中性：收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间。
• 减持：收益率落后市场基准指数5%-15%。
• 卖出：收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因信息不足或重大不确定性事件无法给出明确评级。

估值方法的局限性

本报告基于多种假设，估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告，不与报告推荐意见或观点直接或间接相关。

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