20210628-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年5月）_需求侧按揭贷款量缩价升_供给侧5月发债规模收缩明显_10页_734kb

行业研究总结：房地产行业流动性跟踪报告（2021年5月）

核心内容概述

本报告分析了2021年5月中国房地产行业在需求侧和供给侧的流动性变化，指出行业面临资金面收紧和融资成本上升的压力，但市场已部分反映悲观预期，整体仍维持“增持”评级。

需求侧分析

主要观点

• 按揭贷款量缩：2021年5月新增居民中长贷同比减少5.1%，为今年首次单月同比下降；1-5月累计新增居民中长贷同比增加34.6%，但占比略有下降。
• 房贷利率上行：5月全国首套及二套房贷平均利率分别为5.33%和5.61%，环比均上升2BP，反映政策调控下贷款成本增加。
• 信贷结构变化：居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重从2020年末的30.3%降至27.4%，企业部门占比则从40%升至34.9%。

关键数据

• 5月新增居民短贷1806亿元，同比-11.5%，环比+394.8%。
• 1-5月累计新增居民短贷8000亿元，同比+92.7%。
• 5月新增居民中长贷4426亿元，同比-5.1%，环比-10%。
• 1-5月累计新增居民中长贷2.9万亿元，同比+34.6%。

供给侧分析

主要观点

• 房企发债规模收缩：5月房企境内外单月合计发债570亿元，同比-2.3%，环比-40.5%；净融资为-452亿元，较4月有所恶化。
• 境内发债持续净流出：境内发债335亿元，净融资-526亿元，显示国内融资环境趋紧。
• 境外发债有所反弹：5月境外发债235亿元，净融资转正至+74亿元，但累计仍为-158.5亿元。
• 资金价格分化加剧：境内中高资质房企发债利率趋于稳定，但美元债利率分化明显，部分房企融资成本上升。

关键数据

• 5月房企境内发债金额335.1亿元，同比下降19.7%，环比下降58.6%。
• 5月房企境外发债金额235.2亿元，同比+41.4%，环比+56%。
• 房企集合信托成立金额381亿元，同比下降48.5%，占集合信托成立规模比重30.4%。
• 1-5月房企集合信托累计成立金额2161亿元，同比下降28.9%。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级，认为市场已反映悲观预期，地产开发板块短期ROE提升空间有限。
• 关注龙头房企：建议关注综合实力强的龙头房企，如万科A、保利地产、中国金茂，其多元化业务和协同效应可能带来增长机会。
• 重点推荐：
  • 万科A：物管板块大变革，万物云开启，合约面积突破6.8亿平。
  • 保利地产：保利物业城市公服地位领先，软基建大战略利于协同发展。
  • 中国金茂：“绿金”产品力卓越，金茂物业高端服务品质突出，销售持续增长。

风险提示

• 利率上行风险：全球通胀预期上升，大宗商品涨价或推动国内利率上行，影响资金密集型地产开发板块。
• 疫情与贸易摩擦影响：可能对部分行业就业及居民收入产生负面影响，进而影响信贷扩张。
• 房企信用风险：债务集中偿还叠加“三道红线”政策，部分中小房企或出现信用违约。

数据图表说明

• 图1、图2：展示居民/企业部门新增人民币贷款单月值与累计值。
• 图3、图4：反映居民部门短贷/中长贷当月值及同比变化。
• 图9、图10：显示房企境内债券发行、到期及净融资情况。
• 图12、图13：展示房企海外债券发行、到期及净融资情况。
• 图15、图16：反映房地产集合信托余额及占比变化。

评级体系说明

基准指数说明

• A股主板基准：沪深300指数
• 中小盘基准：中小板指
• 创业板基准：创业板指
• 新三板基准：新三板指数
• 港股基准：恒生指数

其他说明

• 本报告基于多种假设，分析结果可能因假设不同而有较大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 分析师声明：报告内容基于合法合规信息，独立、客观出具，分析师具有证券投资咨询执业资格。
• 法律声明：本报告由光大证券股份有限公司制作，仅向特定客户传送，未经授权不得翻版、复制、转载等。

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