20220625-西部证券-中国中免-601888.SH-公告点评_白云机场补充协议落地_预计带来近9亿元计提租金冲回_4页_573kb

中国中免与白云机场补充协议总结

核心内容

中国中免（601888.SH）与白云机场签订补充协议，调整了2020年至2022年6月期间的租金费用，并延长了进境免税店的租期至2029年4月25日。该协议对租金计算方式进行了优化，设置了客流与经营面积调节系数，体现了双方平等合作、风险共担、长期共赢的合作理念。

主要观点

• 租金调整机制：新协议对租金费用进行动态调整，引入月客流比例系数和月实际开业面积系数，使租金费用与实际经营情况挂钩。
• 租金冲回影响：2020-2022H1期间，中免原计提租金合计13.53亿元，而根据新协议，实际确认租金为4.8亿元，预计Q2将带来一次性租金冲回近8.73亿元（税前），对Q2业绩产生显著影响。
• 租期延长：进境免税店租期延长2年至2029年4月25日，为中免未来经营提供更长的时间窗口。
• 业绩预测：公司预计2022-2024年EPS分别为4.58元、7.61元、9.15元，目标价266元，维持“买入”评级。

关键信息

租金调整方案

• 自2021年1月1日起，月保底租金计算公式为：
  $$
  R = Y^* \times \text{月客流调节系数} \times \text{月面积调节系数}
  $$
  其中：

  • $Y^*$ 为原协议月保底销售额基数；
  • 月客流调节系数 = 当月国际客流量 / 2019年月均国际客流量；
  • 月面积调节系数 = 当月实际开业店铺面积 / 合同约定店铺总面积。

• 2021年月保底销售额基数执行2019年12月月保底销售额；

• 若上年度国际客流量 / 2019年国际客流量 < 0.8，则执行上年度月保底销售额基数，不执行递增条款；

• 若上年度国际客流量 / 2019年国际客流量 ≥ 0.8，则执行递增条款。

租金确认情况

• 2020年：确认租金2.96亿元；
• 2021年：确认租金1.23亿元；
• 2022H1：确认租金0.61亿元；
• 合计：确认租金4.8亿元（占原计提租金的35%）。

一次性租金冲回

• 预计Q2税前利润将冲回近8.73亿元；
• 此次调整反映出疫情冲击下双方的务实合作态度。

投资建议

• 公司评级：买入；
• 目标价：266元；
• EPS预测：
  • 2022E：4.58元；
  • 2023E：7.61元；
  • 2024E：9.15元；
• 未来展望：疫情拐点逐步显现，下半年海口免税城项目即将开业，有望带动离岛免税销售复苏。

风险提示

• 疫情反复；
• 离岛免税市场价格战；
• 宏观经济增长放缓。

核心财务数据（单位：亿元）

财务指标（单位：%）

未来展望

• 疫情影响逐步缓解，市场回暖；
• 海口免税城项目即将开业，有望推动下半年销售增长；
• 租金费用的合理调整将有助于公司成本控制，提升盈利能力。

投资评级说明

• 买入：公司未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数20%以上；
• 增持：公司未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%-20%之间；
• 中性：公司未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5%到5%；
• 卖出：公司未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数大于5%。