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越秀服务（06626.HK）总结

核心内容

越秀服务是大湾区领先的综合型物业管理企业，具备物业管理和商业运营双重能力，致力于帮助业主实现资产保值增值。公司于2021年6月16日至21日招股，发行价范围为4.88~6.52港元/股，发行后总股本为14.786亿股，总市值预计在72.2~96.4亿港元之间。公司建议投资者“申购”，认为其具备持续稳定增长的潜力。

主要观点

• 股东资源丰富：公司直接控股股东为越秀地产，间接控股股东为越秀集团，战略股东为广州地铁，形成多元资源支持体系。
• TOD模式助力增长：依托广州地铁的地铁站点和车辆段管理业务，公司发展出TOD综合物业管理模式，未来增长潜力大且确定性强。
• 业务结构多元：公司涵盖非商业和商业两大板块，提供全方位的物业管理及增值服务，具备较强的市场竞争力。
• 管理运营能力突出：公司拥有丰富的项目管理经验，服务溢价高，出租率常年超90%，在行业排名靠前。
• 财务表现稳健：公司经营业绩持续增长，毛利率和净利率均有所提升，具备良好的盈利能力和发展潜力。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1992年
• 股票代码：06626.HK
• 招股截止时间：2021年6月21日
• 上市日期：2021年6月28日
• 发行股数：3.6966亿股（其中香港发售0.36966亿股，国际配售3.32694亿股）
• 在管面积：截至2020年末为3265万平方米，合约面积为4991万平方米
• 业务板块：
  • 非商业物业管理及增值服务：涵盖住宅、地铁站线、政务中型、工业园等，提供清洁、安保、维修等服务
  • 商业物业管理及运营服务：涵盖写字楼、购物中心、专业市场，提供资产经营、运营管理及物业管理一体化服务
• 主要品牌：“悦汇时光”社区商业品牌
• 行业排名：2021年位列中国物业服务百强企业第16位

股东结构

• 直接控股股东：越秀地产（00123.HK），持股91.85%
• 战略股东：广州地铁，持股8.15%
• 越秀地产土储情况：截至2020年末，总土储为2454万平方米，其中大湾区占比55.1%
• 越秀地产合约销售：2020年合约销售面积379万平方米，合约销售总额958亿元，大湾区占比66.5%

TOD业务

• 广州地铁管理里程：截至2020年末为676.5公里，预计到2023年将突破800公里
• TOD业务增长：预计每年保持20%左右的收入增长
• 未来合作预期：广州地铁未来新建站点及车辆段将交由越秀服务管理

商业运营能力

• 社区商业品牌：“悦汇时光”，覆盖生鲜、教育、餐饮等多个领域
• 商业物业分布：截至2020年末，管理39个商业物业，面积280万平方米，其中广州占比79.3%
• 运营能力排名：2020年位列中国商业地产TOP100第15位，中国商办运营商TOP20第4位
• 物业管理费：2020年写字楼和商场平均物管费分别为22.8元/平米/月和35.3元/平米/月，高于行业平均水平

财务分析

• 营业收入：2020年为11.7亿元，2018~2020年复合增长率为23.7%
• 毛利率：2020年综合毛利率为34.5%，非商业板块毛利率为36.1%，商业板块为30.8%
• 净利率：2020年归母净利润率为17.0%，同比提升6.9个百分点
• 管理费用率：2020年为12.3%，同比下降0.7个百分点

风险提示

• 业务扩张不及预期：收购市场竞争加剧，整合风险较高
• 物业管理费提价受阻：政策推进缓慢可能导致提价不及预期
• 收缴率不及预期：服务质量影响收缴率，需维持业主满意度
• 增值业务拓展不及预期：需持续投入资源以推动多元化发展

结论

越秀服务凭借丰富的股东资源、多元化的业务结构、强大的TOD模式以及出色的财务表现，展现出良好的增长潜力。公司具备持续稳定扩张的能力，未来有望依托国企背景和大湾区布局，进一步扩大市场份额。建议投资者积极申购，关注其长期发展。