20181104-东吴证券-万科A-000002.SZ-单月销售增速创年内新高_投资持续稳健_4页_757kb

报告摘要

万科A（000002）2018年10月经营数据与投资分析总结

核心内容概述

万科A在2018年10月及1-10月的销售与投资表现持续稳健，公司维持“买入”评级。报告中展示了公司销售增长、拿地策略、财务预测及估值指标，同时提示了潜在风险。

主要观点与关键信息

销售表现

10月销售数据：
- 合同销售金额为540.7亿元，同比增长 47%。
- 销售面积为341.3万平方米，同比增长 38%。
- 销售均价为15842元/平米，同比增长 7%。
1-10月累计数据：
- 累计销售金额为4856.2亿元，同比增长 12%。
- 累计销售面积为3243万平方米，同比增长 11%。

拿地策略

10月拿地情况：
- 新获取14个项目，其中11个为住宅开发类，3个为物流地产。
- 新增土地建筑面积达372万平方米，拿地总成本为193亿元，同比下降 51%（不包括物流项目）。
- 拿地均价为5173元/平米，占当期销售均价的 33%。
- 拿地金额占销售金额比重为 36%。
1-10月累计拿地情况：
- 累计拿地成本为2375亿元，同比增长 1%。
- 新增建筑面积达4193万平方米，同比增长 9%。
- 公司坚持全国化布局，重点布局 二线城市，二线城市拿地成本占比为 80%，三四线城市为 20%。

投资建议

万科作为行业龙头，保持稳健增长态势。
销售规模持续扩张，拿地力度提升，多元化业务逐渐成熟。
预计2018-2020年每股收益分别为 3.28元、4.10元、4.96元。
对应PE分别为 7.51倍、6.00倍、4.96倍，维持“买入”评级。

财务预测与估值

营业收入预测：
- 2017A: 242,897百万元
- 2018E: 315,353百万元（同比增长 29.8%）
- 2019E: 403,116百万元（同比增长 27.8%）
- 2020E: 503,694百万元（同比增长 25.0%）
净利润预测：
- 2017A: 28,052百万元
- 2018E: 36,172百万元（同比增长 28.9%）
- 2019E: 45,292百万元（同比增长 25.2%）
- 2020E: 54,786百万元（同比增长 21.0%）
关键财务指标预测：
- 每股净资产：2017A为 12.02元，2020E预计为 21.95元。
- ROE：2017A为 19.9%，2020E预计为 21.3%。
- 毛利率：2017A为 34.1%，预计2020E为 33.5%。
- 资产负债率：2017A为 84.0%，预计2020E为 80.3%。
估值指标：
- P/E：2017A为 9.69倍，预计2020E为 4.96倍。
- P/B：2017A为 2.05倍，预计2020E为 1.12倍。
- EV/EBITDA：2017A为 5.93倍，预计2020E为 2.68倍。

风险提示

行业风险：销售波动、政策调整（如棚改、调控、税收政策等）。
融资风险：按揭、开发贷、利率调整等导致的融资环境变动。
运营风险：人员变动、施工进度、拿地策略执行等。
汇率风险：可能影响公司海外业务的盈利能力。
棚改货币化不达预期：可能对销售和拿地产生负面影响。

市场数据

收盘价：24.62元
一年最低/最高价：19.75元 / 40.65元
市净率（P/B）：1.94倍
流通A股市值：239,187.49百万元

基础数据

每股净资产：2017A为 12.68元。
资产负债率：2017A为 84.93%。
总股本：11,039.15百万股。
流通A股：9,715.17百万股。

财务表数据概览

资产负债表（单位：百万元）

项目	2017A	2018E	2019E	2020E
流动资产	1,017,553	1,071,230	1,294,709	1,485,913
现金	174,121	181,428	280,977	320,670
资产总计	1,165,347	1,246,709	1,501,657	1,726,282

现金流量表（单位：百万元）

项目	2017A	2018E	2019E	2020E
经营活动现金流	82,323	42,233	114,635	61,002
投资活动现金流	-51,613	-22,428	-24,914	-27,830
筹资活动现金流	55,265	-12,499	9,828	6,522
现金净增加额	84,836	7,307	99,549	39,693

利润表（单位：百万元）

项目	2017A	2018E	2019E	2020E
营业收入	242,897	315,353	403,116	503,694
净利润	28,052	36,172	45,292	54,786
每股收益	2.54元	3.28元	4.10元	4.96元

投资评级标准

公司投资评级：
- 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在 15% 以上；
- 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于 5% 与 15% 之间；
- 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于 -5% 与 5% 之间；
- 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于 -15% 与 -5% 之间；
- 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在 -15% 以下。
行业投资评级：
- 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘 5% 以上；
- 中性：预期未来6个月内，行业指数相对大盘 -5% 与 5% 之间；
- 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘 5% 以上。

总结

万科A在2018年10月及1-10月期间展现出强劲的销售增长和稳健的投资策略。公司销售金额与面积均实现双增长，销售均价保持稳定。在拿地方面，公司保持较低成本，重点布局二线城市，土地储备规模稳步提升。财务预测显示公司盈利能力持续增强，估值指标不断下降，反映市场对其未来增长的信心。分析师维持“买入”评级，但需关注行业政策变化、融资环境、汇率波动及棚改货币化等风险因素。

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