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万科A（000002）2018年10月动态点评总结

核心内容

2018年10月，万科A实现销售金额540.7亿元，同比增长47.0%；销售面积341.3万平，同比增长37.7%。这是继9月销售金额首现年内负增长后的一次显著反弹。1-10月累计销售金额达4856.2亿元，同比增长12.2%，累计销售面积3243.4万平，同比增长11.4%。三季报显示，公司结转量价齐升，带动营业收入同比增长50.3%，归母净利同比增长26.1%，地产业务毛利率同比提升4.5个百分点至27.8%。已售未结算合同金额达5523.8亿元，同比增长33.3%，未来业绩稳定增长潜力进一步提升。

主要观点

• 销售表现反弹：10月销售数据显著回升，表明公司在市场调整中仍具备较强竞争力。
• 盈利预测维持：公司维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测，目标价区间为28.80-32.00元，维持“买入”评级。
• 长租公寓业务推进：公司成功发行第二期20亿元住房租赁专项公司债，用于佛山、上海的重资产集中式住房租赁项目，进一步支持长租公寓业务扩张。
• 土储资源充足：截至9月末，公司土储建面达1.52亿平，其中权益土储建面9243.8万平，同比增长11.4%，优质土储资源依然丰厚。
• 多元化业务布局：公司围绕房地产主业，在物业管理、长租公寓、商业地产、物流地产等方面进行布局，但新业务存在投入规模大、盈利不及预期的风险。

关键信息

销售与业绩表现

• 10月销售金额：540.7亿元，同比增长47.0%
• 10月销售面积：341.3万平，同比增长37.7%
• 1-10月累计销售金额：4856.2亿元，同比增长12.2%
• 1-10月累计销售面积：3243.4万平，同比增长11.4%
• 营业收入：同比增长50.3%
• 归母净利：同比增长26.1%
• 毛利率：提升至27.8%
• 已售未结算合同金额：5523.8亿元，同比增长33.3%

长租公寓业务

• 泊寓：我国集中式长租公寓龙头品牌之一，截至2018上半年末已覆盖30个城市，签约16万间，开业超过4万间。
• 出租率：开业6个月以上的项目出租率约92%
• 债券发行：第二期20亿元住房租赁专项公司债，票面利率低至4.18%

财务与经营预测

• 2018-2020年EPS预测：3.20、3.95、4.54元
• 目标价：28.80-32.00元
• 合理PE估值：9-10倍
• 可比公司PE：2018年平均为7.95倍

风险提示

• 股份减持风险：钜盛华及其一致行动人仍持有公司15%股份，存在继续减持的风险。
• 多元化业务风险：新业务可能面临投入大、盈利不及预期的挑战。
• 行业销售增速下滑风险：供给增加与需求压制可能影响销售去化率，导致销售增速放缓。

财务指标概览

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

估值指标

投资建议

• 投资评级：买入（维持评级）
• 合理价格区间：28.80-32.00元
• 行业评级基准：6个月内的公司涨跌幅相对同期的沪深300指数
• 评级标准：
  • 买入：股价超越基准20%以上
  • 增持：股价超越基准5%-20%
  • 中性：股价相对基准波动在-5%~5%之间
  • 减持：股价弱于基准5%-20%
  • 卖出：股价弱于基准20%以上