20181019-东吴证券-万科A-000002.SZ-销售略有放缓_投资表现稳健_4页_777kb

万科A：销售略有放缓，投资表现稳健

核心内容概述

万科A在2018年9月的销售数据略有放缓，但整体仍保持稳健增长。公司持续扩大销售规模，并在拿地方面保持积极态势，同时在多元化业务方面取得进展。分析师维持“买入”评级，认为公司在未来三年内具备良好的盈利增长潜力。

主要观点与关键信息

销售表现

• 2018年9月销售数据：
  • 合同销售金额：434.2亿元，同比下降6%。
  • 销售面积：302.5万平方米，同比增长11%。
  • 销售均价：14354元/平米，同比下降15%。
• 2018年1-9月累计数据：
  • 累计销售金额：4315.5亿元，同比增长9%。
  • 累计销售面积：2902.1万平方米，同比增长9%。
  • 销售均价：14884元/平米，同比下降11%。

投资与拿地

• 2018年9月拿地情况：
  • 获取20个新项目，其中6个为物流地产项目，14个为新增土地项目。
  • 新增土地建筑面积：385.3万平方米。
  • 拿地总成本：249.3亿元，同比下降15%（不包括物流项目）。
  • 拿地金额占销售金额比重：57%。
  • 拿地均价：6470元/平米，占当期销售均价的45%。
• 区域布局：
  • 坚持全国化布局，重点布局一二线城市。
  • 一线、二线城市拿地成本占比分别为51%、47%。
• 2018年1-9月累计拿地情况：
  • 累计拿地成本：2183亿元，同比增长12%。
  • 新增建筑面积：3821万平方米，同比增长14%。

财务预测

• 盈利预测（2018-2020年）：
  • 净利润分别为36,172亿元、45,292亿元、54,786亿元。
  • 每股收益分别为3.28元、4.10元、4.96元。
• 估值指标（2018-2020年）：
  • P/E分别为6.28倍、5.02倍、4.15倍。
  • P/B分别为1.43倍、1.16倍、0.94倍。
  • EV/EBITDA分别为4.39倍、2.79倍、2.25倍。
• 财务指标趋势：
  • 毛利率稳定在34%左右，销售净利率逐步下降。
  • ROIC和ROE持续提升，分别为14.0%、14.9%、15.6%和21.4%、21.7%、21.3%。
  • 资产负债率逐步下降，从84.0%降至80.3%。

投资建议

• 评级：买入。
• 理由：
  • 销售规模持续扩张，拿地力度稳步提升。
  • 多元化业务逐渐成熟，物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等板块布局清晰。
  • 未来三年盈利预测显示，公司具备良好的增长预期，估值水平逐步下降，显示市场对其未来盈利能力的认可。

风险提示

• 行业销售波动。
• 政策调整（如棚改、调控、税收政策等）可能带来的经营风险。
• 融资环境变动（如按揭、开发贷、利率调整等）。
• 企业运营风险（如人员变动、施工进度、拿地成本等）。
• 汇率波动风险。
• 棚改货币化政策不达预期。

市场数据

• 收盘价：20.59元。
• 一年最低/最高价：19.75元 / 40.65元。
• 市净率：1.68倍。
• 流通A股市值：200035.35亿元。

基础数据

• 每股净资产：12.22元。
• 资产负债率：84.70%。
• 总股本：11039.15百万股。
• 流通A股：9715.17百万股。

财务预测表摘要

资产负债表（单位：百万元）

• 流动资产：从1017553增至1485913。
• 非流动资产：从147794增至240369。
• 资产总计：从1165347增至1726282。
• 负债合计：从978673增至1385508。
• 归属母公司股东权益：从132675增至242301。

现金流量表（单位：百万元）

• 经营活动现金流：从82323增至61002。
• 投资活动现金流：从-51613降至-27830。
• 筹资活动现金流：从55265降至6522。
• 现金净增加额：从84836增至39693。

利润表（单位：百万元）

• 营业收入：从242897增至503694。
• 净利润：从28052增至54786。
• EBIT：从56179增至100450。
• EBITDA：从58108增至103402。

估值与财务指标

• 收入增长率：2018年同比增长29.8%，后续增速逐步放缓。
• 净利润增长率：2018年同比增长28.9%，后续增速持续下降。
• 每股收益：从2.54元增至4.96元。
• 市净率（P/B）：从1.71倍降至0.94倍。
• EV/EBITDA：从5.17倍降至2.25倍。

相关研究

1. 《万科A（000002）：销售及投资表现稳健，投资侧重二线城市》（2018-09-06）
2. 《万科A（000002）：业绩符合预期，销售持续向好，融资优势尽显》（2018-08-21）
3. 《万科A（000002）：销售持续扩张，拿地更为积极》（2018-08-06）

免责声明

• 本报告仅供东吴证券客户参考，不构成投资建议。
• 报告基于公开信息，力求准确但不保证其完整性。
• 报告可能包含分析师观点，不承诺观点不变。
• 东吴证券及其关联机构可能持有报告中提及的公司证券。
• 报告版权归属东吴证券，未经书面许可不得翻版、复制和发布。