20181204-东吴证券-万科A-000002.SZ-单月销售增速创年内新高_坚定布局一二线_4页_798kb

万科A 2018年11月经营数据与投资分析总结

核心内容

万科A在2018年11月实现了显著的销售增长，同时持续加强土地储备和多元化业务布局，展现出较强的市场竞争力和发展潜力。分析师齐东对万科A的未来表现持积极态度，维持“买入”评级。

主要观点

• 销售表现强劲：
  万科11月合同销售金额达583.2亿元，同比增长68%；销售面积355.6万平方米，同比增长55%。销售均价为16400元/平米，同比增长8%。
  1-11月累计销售金额5439.5亿元，同比增长16%；累计销售面积3599万平方米，同比增长15%。

• 投资力度持续增强：
  11月新增16个项目，其中14个为住宅开发类项目，2个为物流地产项目。新增建筑面积达392万平方米，拿地总成本为264亿元，同比增长27%。
  拿地金额占销售金额比重为45%，拿地均价6729元/平米，占销售均价的41%。公司重点布局一线、二线城市，拿地成本占比分别为37%、49%。

• 土地储备稳步增长：
  1-11月累计拿地成本2639亿元，同比增长3%；新增建筑面积达4585万平方米，同比增长9%。公司保持稳健的拿地节奏，确保土地储备规模持续提升。

• 财务预测乐观：
  2018-2020年，万科预计实现EPS分别为3.28元、4.10元、4.96元，对应P/E分别为7.67倍、6.12倍、5.06倍，显示未来盈利能力和估值水平的持续改善。

• 多元化业务发展成熟：
  万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等多元化业务领域进行了前瞻性布局，业务逐渐成熟，增强了公司整体抗风险能力。

关键信息

财务数据概览

股价与市场数据

• 收盘价：25.13元
• 一年最低/最高价：19.75/40.65元
• 市净率：1.98倍
• 流通A股市值：244142.22百万元

财务结构分析

现金流与财务指标

投资建议

• 维持“买入”评级，基于其持续增长的销售规模、稳健的投资策略以及多元化的业务布局。
• 预计未来三年公司盈利能力稳步提升，估值水平逐步下降，体现出良好的成长性和投资价值。

风险提示

• 行业销售波动；
• 政策调整带来的经营风险（如棚改、调控、税收等）；
• 融资环境变化（如按揭、开发贷、利率调整）；
• 企业运营风险（如人员变动、施工进度、拿地策略）；
• 汇率波动风险；
• 棚改货币化政策不达预期。

估值与市场表现

• P/B：2.09倍 → 1.75倍 → 1.41倍 → 1.14倍
• EV/EBITDA：6.03倍 → 5.12倍 → 3.37倍 → 2.73倍

结论

万科A在2018年11月展现出强劲的销售增长和稳健的投资策略，其业务多元化布局逐渐成熟，财务结构持续优化，盈利能力和估值水平均有所提升。分析师认为公司未来增长潜力较大，建议投资者关注其长期价值，同时需注意行业及政策相关的风险因素。