20221127-中邮证券-房地产行业11月25日央行降准点评_货币政策_进一步呵护_11页_775kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告分析了2022年11月25日中国人民银行宣布的降准政策对房地产行业的影响，并对房地产行业投资评级进行了分析。报告指出，此次降准是中央层面的货币政策调整，进一步强化了对楼市的扶持，同时强调当前房地产政策已形成“稳需求、保交楼、稳主体”的三位一体组合拳，有助于提振购房信心。

主要观点

1. 降准政策解读

• 降准时间：2022年12月5日，降准幅度为0.25个百分点。
• 释放资金：此次降准释放长期资金约5000亿元。
• 政策目的：
  • 保持流动性合理充裕
  • 优化金融机构资金结构
  • 降低金融机构资金成本每年约56亿元

2. 政策逻辑与市场预期

• 政策底已至：表明市场底部已形成，政策支持持续加强。
• 政策能级提升：从地方政策向中央政策升级，政策力度持续加大。
• 信号意义：释放稳楼市更为积极的信号，政策工具箱充足，未来仍有发力空间。
• 投资者误区：市场认为政策已基本到位，或认为“房住不炒”基调下稳楼市政策受限，但实际政策已扩展至财政与货币信贷层面。

3. 房地产行业现状与趋势

• 销售端：未来十年商品住宅需求中枢见顶，但仍有支撑，预计2022年全年销售面积达12亿平左右。
• 房企分化：
  • 出清：负债驱动型非国企出险比例高，合同负债/有息负债低于1.6的房企未出险比例仅约12.5%。
  • 修复：优质民企信用资质有望逐步修复，投资者信心恢复，债券价格企稳。
  • 增长：稳健型民企与积极型国央企10月份销售额实现单月正增长。

4. 投资建议

• 推荐思路：
  1. 优质民企信用修复：关注新城控股、金地集团等。
  2. 区域格局优化：天地源、滨江集团、华发股份等受益于区域供给出清与需求稳健。
  3. 行业见底复苏：利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。
• 市场关注点：销售能否企稳是地产股表现的关键。
• 市场预期：销售正处于磨底阶段，楼市恢复方向明确，但过程缓慢且波动。

关键信息

• 降准影响：释放长期资金，支持商业银行投放个人按揭贷款、房地产开发贷款及信用债。
• 政策组合拳：稳楼市政策已形成“稳需求、保交楼、稳主体”的三位一体体系。
• 行业分化：房企呈现出清、修复、增长并存的局面。
• 投资评级：行业维持“强于大市”评级，预期行业相对基准指数涨幅在10%以上。

风险提示

• 政策施行效果不及预期
• 疫情恶化

投资评级说明

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