20201217-植信投资-房地产行业_2021年房企融资压力问题分析_19页_1mb

2021年房企融资压力问题分析总结

核心内容

2021年，房地产行业面临显著的融资压力，主要源于“三道红线”政策的实施。该政策通过设定房企有息负债增速上限，对房地产融资进行总量控制，旨在降低行业杠杆率、防范金融风险，并促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点

• “三道红线”政策要求房企有息负债增速上限为 15%，根据房企触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，分别对应不同的增速限制。
• 2020年上半年，发债房企有息负债增速为 8.6%，若全面执行“三道红线”，预计2020年下半年至2021年底，有息负债规模将减少约 1900亿元。
• 房企现金流日益依赖销售回款，其占房企资金来源的 50% 左右，且销售回款增速与房价涨幅高度相关。
• 房价涨幅回落将直接制约销售回款增速，特别是在三四线城市，未来销售回款增速可能进一步放缓。
• 2021年境内信用债到期偿还规模高达 5429亿元，预计融资额将减少 1086亿元；境外债到期偿还规模为 3509亿元，也将带来较大的偿债压力。
• 信托融资在2020年受到严格限制，房地产信托发行规模同比下滑 8.4%，非标融资占比下降至 27.1%，但非标融资成本高，对部分房企影响较大。
• 银行开发贷增速虽有回落，但仍在 9.6% 左右，高于监管要求的 6.9%，仍有下行空间。

关键信息

一、“三道红线”政策实施背景与必要性

• 政策内容：

  • 红线一：剔除预收款后的资产负债率 > 70%
  • 红线二：净负债率 > 100%
  • 红线三：现金短债比 < 1
  • 根据触线情况，将房企分为红、橙、黄、绿四档，分别设定有息负债增速上限为 0%、5%、10%、15%。

• 政策必要性：

  • 房地产行业杠杆率偏高，约为 80%，且是杠杆率上升最快的行业之一。
  • 高杠杆率易引发市场波动，若融资规模快速收紧，可能导致部分房企现金流断裂。
  • 从供给端调控房企有息负债规模，有助于防范系统性金融风险。

二、“三道红线”下房企融资压力评估

• 销售回款与房价关系：

  • 销售回款增速与房价涨幅高度相关，但2019年两者出现分化，房企通过“以价换量”回笼资金。
  • 2020年1-9月，房价涨幅回落至 3.3%，销售回款增速也降至 4.9%。
  • 预计未来房价增速将继续放缓，三四线城市压力更大，销售回款增速可能进一步下降。

• 有息负债增速上限：

  • 若“三道红线”全面执行，332家发债房企有息负债整体增速不能超过 6.9%。
  • 2020年上半年有息负债增速为 8.6%，与监管要求仍有 1.7% 的下降空间。

• 各融资渠道变化：

  • 开发贷：2019年8月起被收紧，增速从 22.8% 下降至 9.6%，仍高于监管要求，有进一步下降空间。
  • 信用债：2020年8月起被限制，2021年境内信用债到期规模达 5429亿元，预计融资额减少 1086亿元。
  • 信托融资：2020年5月起受到严格限制，房地产信托发行规模同比减少 8.4%，非标融资占比降至 27.1%，但短期到期压力仍大。
  • 非标融资：以信托贷款为主，其特点是成本高，民企占比较高，对融资结构依赖高的房企影响较大。

三、政策建议与未来展望

• 平衡有息负债与销售回款增速：

  • 需通过销售回款增速回升来弥补有息负债增速的下降，避免出现“有息负债与销售回款增速同时下降”的情形。
  • 若房价稳定或小幅上涨，将有助于缓解房企现金流压力。

• 逐步调整融资结构：

  • 建议采用“逐步泄洪”策略，优先控制信托融资和信用债融资，逐步降低银行借款比例。
  • 对非标融资占比较高的房企，需重点关注其资金周转能力，合理设置缓冲期。

• 丰富融资渠道：

  • 提高股权融资比例，如合作开发、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者等。
  • 可考虑重启A股房企股权再融资，以增强融资公平性。
  • 推动房地产投资信托基金（REITs）、资产证券化、夹层融资等多元化融资模式。

• 建立动态风险监测机制：

  • 需结合各地房地产市场供需变化，建立因地制宜、动态的房地产金融风险监测体系。
  • 高度关注信托、第三方财富等关联机构的风险，防范交叉违约和“羊群效应”。

附件数据概览

作者简介

• 连平：植信投资首席经济学家兼研究院院长
• 黄春华：植信投资研究院高级研究员