房地产行业：2021年房企融资压力问题分析_19页_1mb

报告摘要

2021年房企融资压力问题分析总结

核心内容

2021年，房地产行业面临显著的融资压力，主要源于“三道红线”政策的实施，旨在控制房企有息负债增速，降低行业杠杆率。政策实施后，房企融资渠道受到严格限制，银行借款、债券、信托等融资方式逐步收紧，房企资金来源更多依赖销售回款。此外，2021年境内外信用债到期规模较大，信托融资压力也持续存在，需重点关注。

主要观点

“三道红线”政策背景与目的
- “三道红线”包括：剔除预收款后的资产负债率 > 70%、净负债率 > 100%、现金短债比 < 1。根据踩线情况，房企分为红、橙、黄、绿四档，对应不同的有息负债增速上限。
- 若全面执行“三道红线”，332家发债房企有息负债整体增速上限为6.9%。
- 房企融资结构中，银行贷款占比最高，其次是债券融资，非标融资成本高且占比相对较低。
房企融资渠道收紧影响
- 银行贷款在2019年8月被收紧，开发贷额度控制在2019年3月底水平，2020年一季度增速降至9.6%，仍高于6.9%的监管要求，存在下行空间。
- 债券融资方面，2020年8月监管进一步收紧，借新还旧发债额度控制在70%-90%，2021年境内信用债到期规模达5429亿元，预计融资额将减少1086亿元。
- 信托融资在2020年5月被监管重点收紧，非标融资比例限制，房地产信托发行规模同比减少8.4%，2020年下半年融资额减少479亿元。
销售回款与房价走势关系
- 销售回款增速与房价涨幅高度相关，但2019年因融资政策收紧，房企主动以价换量，销售回款增速上升而房价涨幅回落。
- 2020年1-9月，房价涨幅降至3.3%，销售回款增速也回落至4.9%，预计未来三四线城市房价承压，销售回款增速进一步放缓。
- 若有息负债增速下降而销售回款增速无法弥补，则房企面临现金流压力，若两者同步下降，则可能引发行业资金链断裂风险。
2021年融资压力评估
- 2021年房企有息负债增速上限为6.9%，若全面实施，预计发债房企有息负债规模将少增约1900亿元。
- 境内外信用债到期规模较大，其中境内信用债到期规模为5429亿元，境外债到期规模为3509亿元，需关注偿还压力。
- 信托融资在2020年12月到期压力最大，约为4714亿元，2021年1-6月到期规模约3726亿元，同比增加250亿元。

关键信息

政策影响
- “三道红线”政策从供给端控制房企有息负债增速，降低行业杠杆率。
- 融资渠道分项收紧，包括银行贷款、债券、信托等，房企现金流更多依赖销售回款。
融资结构
- 20家上市房企平均银行贷款占比为50.9%，债券融资为29.6%，其他融资（非标）为19.5%。
- 非标融资成本高，且占比较低，但对部分房企影响较大。
融资压力与风险
- 2021年境内信用债到期规模达5429亿元，预计融资额减少1086亿元。
- 信托融资在2020年下半年减少479亿元，2021年到期压力有所缓和，但整体仍需关注。
- 部分房企因杠杆率高、资金周转能力弱，面临较大的短期偿债压力，可能引发交叉违约和系统性风险。
未来趋势与建议
- 在“房住不炒”和棚改退潮背景下，房价涨幅受限，销售回款增速可能进一步放缓。
- 建议采取逐步、分段策略实施“三道红线”政策，设置2-3年缓冲期。
- 提高房企股权融资比例，丰富多元化融资渠道，如合作开发、债转股、REITs、资产证券化等。
- 建立动态、因地制宜的房地产金融风险监测体系，及时发现并应对风险。

总结

“三道红线”政策的实施标志着房地产行业融资管理进入新的阶段，其核心在于控制有息负债增速，降低行业杠杆率，防范金融风险。政策对银行贷款、债券融资、信托融资等渠道进行分项收紧，导致房企资金来源更多依赖销售回款。未来，随着房价涨幅放缓，销售回款增速可能进一步下降，房企面临更大的现金流压力。因此，需在控制有息负债增速的同时，关注销售回款增速变化，合理调整融资结构，推动行业稳健运行。

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