房企年报梳理：房企财报怎么样？-20210525-天风证券-11页_380kb

房企财报总结（2021年5月25日）

核心内容

2020年底，59家样本房企中，踩3条线的有6家，踩2条线的有5家，踩1条线的有23家，不踩线的房企达到25家。相比2020年中报，踩线情况明显改善，显示“三道红线”政策对房地产企业债务扩张的管控效果初步显现。

主要观点

• “三道红线”政策效果显著：政策出台后，房企整体杠杆率下降，有息负债增速放缓，但部分红色档房企融资成本逆势上升，显示政策对微观企业的影响更为直接。
• 国企表现优于民企：在“三道红线”政策下，国企有息负债增速仍达11.4%，明显高于民企的1.7%。这反映了国企在融资渠道上的优势。
• 盈利能力下滑：2016-2017年高价拿地对房企盈利造成持续冲击，2020年样本房企中55家毛利率下滑，仅4家上行。房企整体净利润增速下降，主要因土地与销售价格倒挂。
• 现金流改善：经营性现金流显著改善，样本房企经营性现金流量净额达5390.7亿元。同时，投资性现金流收缩，筹资性现金流小幅上行，资金缺口首次为正，标志着房企融资压力有所缓解。
• 长期需加强运营：短期内指标改善可能依赖报表科目调整，长期仍需通过加强运营管理、合理拿地投资来实现财务健康，因此资金缺口为正具有代表性意义。

关键信息

房企“三道红线”表现

• 踩线情况：2020年底踩线情况改善，踩线数量下降的房企超过20家。
• 计算方法：
  • 净负债率 = （有息负债 - 货币资金）/ 净资产
  • 剔除预收账款后的资产负债率 = （总负债 - 预收款项）/（总资产 - 预收款项）
  • 现金短债比 = 现金及现金等价物 / 短期债务
• 问题与解决方式：部分房企未披露关键数据，导致“三道红线”计算存在困难，但通过估算和调整口径，尽量还原真实情况。

房企财务表现

2.1. 杠杆情况

• 总资产扩张：2020年总资产同比增长14.6%，增速下降6.9pct。
• 有息负债扩张：2020年有息负债同比增长4.6%，增速下降11.6pct。
• 资产负债率：2020年资产负债率为79.8%，同比下降0.9pct；剔除预收账款后的资产负债率为73.4%，同比下降1.1pct。
• 净负债率：2020年净负债率为71.3%，同比下降13.7pct。
• 少数股东权益：样本房企中少数股东权益占比在50%以上的有16家，占样本的27%，成为调节杠杆的重要手段。

2.2. 盈利能力

• 营业收入：2020年同比增长14.1%，增速下降10.6pct。
• 净利润：2020年同比增长2.5%，增速下降12.9pct。
• 毛利率：59家样本房企中55家毛利率下滑，仅4家上行。多数房企毛利率仍高于20%。
• 盈利能力下滑原因：2016-2017年拿地成本高企，而房价涨幅有限，导致利润空间压缩。

2.3. 偿债能力

• 短债占比：2020年短期债务占比下降至31.4%，短期偿债能力边际改善。
• 货币短债比：2020年货币短债比上行至1.43，显示货币资金增长为主。
• 融资成本：部分房企融资成本上行，尤其是红色档房企，如恒大、富力等。

2.4. 现金流

• 经营性现金流：2020年经营性现金流净额达5390.7亿元，较2019年大幅改善。
• 投资性现金流：小幅收缩，显示房企投资支出减少。
• 筹资性现金流：小幅上行，房企融资规模有所恢复。
• 资金缺口：2020年资金缺口首次为正，达209亿元，具有标志性意义。

小结

• 房企整体杠杆率下降，有息负债增速放缓。
• 国企表现优于民企，融资渠道更稳定。
• 盈利能力下滑，但多数房企仍保持相对较高毛利率。
• 现金流改善，资金缺口首次为正，反映房企融资压力缓解。
• “三道红线”政策有效管控了房企债务扩张，尤其对民营房企影响显著。
• 长期仍需加强运营管理，合理控制拿地成本，以实现可持续发展。

建议

从信用投资的角度来看，建议关注具备以下特点的房企：

• 优质资产
• 短期债务压力小
• 差异竞争优势

风险提示

• 信用风险事件频发
• 融资政策变动超预期