房地产行业国家统计局7月份行业数据跟踪：开发投资继续下行，销售阶段性超预期-20190815-银河证券-11页_1mb

房地产行业研究报告总结（2019年8月15日）

核心内容概览

本报告基于2019年7月国家统计局房地产行业数据，分析了房地产市场在销售、投资、土地购置及资金面等方面的表现，并对行业未来趋势做出预测，同时提出投资建议与风险提示。

主要观点

1. 销售市场阶段性回暖

• 销售面积与金额：2019年1-7月商品房销售面积同比下降1.3%，但降幅较1-6月收窄0.5个百分点；销售金额同比增长6.2%，增速较1-6月回升0.6个百分点。
• 7月单月表现：销售面积同比由负转正，增长1%；销售金额同比大增10%，超出市场预期。
• 未来预测：受2018年7月高基数影响，2019年下半年销售面积同比降幅有望收窄，全年销售面积增速预计为-2%左右。

2. 土地市场持续下行，结构性分化

• 土地购置面积：1-7月土地购置面积同比下降29.4%，7月单月同比下滑37%，降幅扩大23个百分点。
• 拿地意愿：房企融资环境收紧，拿地热情下降，土地购置面积回落至低位。
• 结构性回暖：部分热点城市销售回暖带动拿地意愿增强，土地市场热度继续分化。

3. 新开工与施工持续放缓

• 新开工面积：1-7月新开工面积同比增速为9.5%，较1-6月回落0.6个百分点，较2018年下降7.7个百分点。
• 施工面积：施工面积累计同比增速为9%，较1-6月略有提升，但受新开工持续下降影响，施工增速或将进一步放缓。
• 开发投资：全国房地产开发投资完成额同比增长10.6%，增速较1-6月回落0.3个百分点，全年增速预计为8%-10%。

4. 资金面保持稳定，下半年或略好于去年

• 到位资金：1-7月房地产开发企业到位资金同比增长7%，较1-6月略有回落，但整体保持稳定。
• 资金来源：定金及预收款、自筹资金占比维持高位，国内贷款和个人按揭贷款增速稳定，预计下半年销售回款将低位回升。
• 贷款情况：新增人民币贷款及居民中长期贷款保持增长趋势，资金环境有望改善。

关键信息

销售市场

• 7月销售面积增速由负转正，销售金额增速显著回升。
• 重点38城新房销量累计同比上涨3.8%，一线城市成交持续回暖，三线城市仍面临压力。
• 狭义去化周期有所下降，一线城市去化周期较低，三线城市库存压力较大。

土地市场

• 土地购置面积持续下滑，房企拿地意愿偏弱。
• 土地市场呈现结构性回暖，热点城市拿地热情回升。
• 土地成交价款断崖式下跌将逐步传导至土地购置费。

投资与新开工

• 开发投资增速持续回落，但仍在高位。
• 新开工持续减速，施工面积维持高位，但未来或受土地储备不足影响进一步下滑。
• 全年开发投资增速预计为8%-10%。

资金面

• 资金来源稳定，定金及预收款、自筹资金占比高。
• 个人按揭贷款在紧缩状态下仍小幅增长，国内贷款增速良好。
• 预计下半年资金环境略好于2018年下半年。

投资建议

• 行业趋势：整体基本面大概率下行，但无需过度悲观。
• 城市分化：一二线城市周期底部回暖，三四线城市面临量价双压。
• 龙头房企优势：集中度提升逻辑不变，龙头房企具备融资、品牌、运营优势，有望获取更多高性价比土地。
• 推荐标的：
  • 招商蛇口（001979）：业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间。
  • 阳光城（000671）：销售增速高于行业平均，业绩释放较充分。

风险提示

• 市场销售超预期下行。
• 政策调控加码，可能进一步抑制市场热度。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

附注信息

• 分析师：潘玮（中国银河证券研究院）
• 联系方式：panwei@chinastock.com.cn
• 特别鸣谢：王秋蘅
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