房地产行业国家统计局8月份行业数据跟踪：销售韧性较强，融资环境有望边际回暖-20190917-银河证券-11页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告基于2019年8月国家统计局行业数据，分析了房地产行业在销售、投资、土地市场及融资环境等方面的表现与趋势，提出投资建议并提示相关风险。

主要观点

1. 销售市场表现

• 整体销售趋势：2019年1-8月，商品房销售面积累计同比下降0.6%，销售金额累计同比增长6.7%。8月单月销售面积同比增长5%，销售金额同比增长10%，显示销售韧性较强。
• 市场信心恢复：8月销售数据的高增长有助于市场信心恢复，预计四季度销售增速有望稳中有升。
• 城市分化：重点城市新房销量累计同比上涨5.8%，一线城市成交增速持续高位，三线城市仍呈下跌趋势。

2. 土地市场

• 边际回暖：8月土地购置面积同比下滑6%，降幅较7月收窄31个百分点，土地成交边际回暖明显。
• 结构性分化：一二线城市土地市场优于三四线城市，优质土地仍受开发商青睐。
• 影响因素：土地溢价率下降、销售回暖、融资政策松动是土地市场回暖的主要原因。

3. 投资与新开工

• 投资回落但韧性仍在：1-8月房地产开发投资完成额同比增长10.5%，住宅投资占73.5%。投资增速缓慢回落，全年预计8%-10%。
• 新开工持续走弱：新开工面积累计同比增速为8.9%，较1-7月下降0.6个百分点，受销售压力和政策收紧影响，新开工意愿减弱。
• 施工面积高位维持：施工面积累计同比增速为8.8%，但受新开工下降影响，施工修复低于预期。

4. 融资环境

• 正常融资渠道稳定：国内贷款和个人按揭贷款增速为正，自筹资金、定金及预收款增速为负，显示正常融资渠道稳定，其他渠道受限。
• 政策调整影响：银保监会表示未控制房企贷款增量，而是压降违规表外资金。8月底降准及LPR调整可能缓解融资压力。
• 优质房企受益：高信用、筹资能力强的房企将更受益于融资政策的边际宽松。

关键信息

• 销售预测：全年销售面积增速预计为-2%到-3%，销售金额同比增速预计为2%到4%。
• 投资预测：全年房地产投资增速预计为8%-10%，受土地购置费回落和施工走弱影响，投资将缓慢下行。
• 重点房企推荐：
  • 招商蛇口（001979）：业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间。
  • 保利地产（600048）：具备龙头房企的融资、品牌及运营管理优势。
  • 阳光城（000671）：销售增速高于行业平均，业绩释放较充分。

风险提示

• 市场销售超预期下行：若销售数据进一步下滑，将对行业造成更大压力。
• 政策调控加码：若政策进一步收紧，可能抑制市场回暖趋势。

投资建议

• 集中度提升逻辑不变：龙头房企具备更强的融资能力和市场竞争力，有望获取更多优质土地资源。
• 推荐评级：维持“推荐”评级，认为行业指数有望超越市场平均回报20%以上。

评级标准

• 行业评级：推荐（超越市场平均回报20%以上）、谨慎推荐（超越市场平均回报）、中性（与市场回报相当）、回避（低于市场平均回报10%以上）。
• 公司评级：推荐（超越分析师所覆盖股票平均回报20%以上）、谨慎推荐（超越10%-20%）、中性（与平均回报相当）、回避（低于平均回报10%以上）。

总结

报告指出，房地产行业在销售端表现较强，但投资和新开工持续回落，融资环境有望边际改善。建议关注具备融资优势、资源优势和市占率提升空间的龙头房企。同时，需警惕市场销售超预期下行和政策调控加码的风险。