房地产行业国家统计局3月份行业数据跟踪：基本面修复途中，政策对冲效果值得期待-20200417-银河证券-11页_1mb

房地产行业基本面修复分析总结

核心内容概述

2020年1-3月，中国房地产行业在疫情冲击下呈现整体下行趋势，但市场数据表明行业基本面正在逐步修复。销售、投资、开竣工及资金面等关键指标降幅收窄，政策对冲效果显现，市场回暖迹象初现。分析师潘玮认为，随着疫情好转和政策支持，房地产行业有望在三季度之后实现基本面的正向增长。

主要观点

• 销售市场逐步回暖：商品房销售面积和金额同比降幅明显收窄，3月单月降幅较1月大幅改善。一二线城市回暖程度优于三线城市，显示需求延后但未消失。
• 土地市场热度回升：土地购置面积和成交价款降幅收窄，土地溢价率在二三线城市稳步提升，一线城市保持稳定。
• 开竣工有序复苏：新开工面积和竣工面积同比降幅收窄，施工面积增速略有回落，但整体呈现复苏迹象。
• 开发投资缓慢恢复：房地产开发投资完成额同比下降，但降幅较前一阶段有所收窄，预计在政策支持下缓慢恢复。
• 资金面持续改善：房企到位资金降幅收窄，融资环境逐步宽松，政策支持对改善资金状况起到关键作用。
• 政策对冲效果显著：中央及地方政策支持有效缓解了房企经营压力，有助于实现“三稳”目标（稳地价、稳房价、稳预期）。

关键信息

1. 销售市场

• 1-3月商品房销售面积同比下降26.3%，较1-2月收窄13.6个百分点。
• 销售金额同比下降24.7%，较1-2月收窄11.2个百分点。
• 3月单月销售面积同比-14%（前值-40%），销售金额同比-15%（前值-36%）。
• 住宅销售表现相对较好，办公及商业用房受疫情影响较大。
• 中部及东北部地区销售表现偏弱，与疫情严重程度相关。

2. 土地市场

• 土地购置面积同比下降22.6%，较1-2月收窄13.6个百分点。
• 土地成交价款同比下降18.1%，降幅收窄18.1个百分点。
• 3月百城土地成交均价为2500元/平方米，溢价率15.61%。
• 一二三线城市土地溢价率分别为3.83%、15.38%、8.9%，二三线城市热度回升。

3. 开竣工与投资

• 新开工面积同比下降27.2%，较1-2月收窄17.7个百分点。
• 施工面积同比增速2.6%，较1-2月回落0.3个百分点。
• 竣工面积同比下降15.8%，较1-2月收窄7.1个百分点。
• 全国房地产开发投资完成额同比下降7.7%，住宅投资下降7.2%。
• 行业当前背景不同于2015、2016年的高库存阶段，预计开发投资将缓慢恢复。

4. 资金面

• 房地产开发企业到位资金同比下降13.8%，较1-2月收窄3.7个百分点。
• 自筹资金、定金及预收款、国内贷款、个人按揭贷款同比降幅均有所收窄。
• 融资环境宽松，流动性改善，政策对冲效果显著。

投资建议

• 行业评级：维持“推荐”评级。
• 估值优势：板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高。
• 重点个股：建议关注万科A（000002）、保利地产（600048）及阳光城（000671）。
• 理由：
  • 业绩确定性强；
  • 资源优势明显；
  • 市占率有较大提升空间；
  • 销售增速高于行业平均；
  • 业绩释放较充分。

风险提示

• 疫情发展超出预期；
• 市场销售超预期下行；
• 调控政策及信贷政策超出预期。

政策支持

• 中央政策：国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制的意见》；
• 地方政策：发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》；
• 行业政策：土地审批权限下放，对行业供需两端形成提振。

数据来源与图表说明

• 数据来源：国家统计局、Wind、中国银河证券研究院。
• 图表目录：
  • 图1：商品房销售面积及销售额累计表现
  • 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比
  • 图3：重点38城新房月销量情况
  • 图4：重点一二三线新房销量累计同比
  • 图5：一线4城库存及去化周期
  • 图6：二线6城库存及去化周期
  • 图7：三线7城库存及去化周期
  • 图8：重点城市去化周期
  • 图9：土地购置面积及成交价款累计同比
  • 图10：月土地购置面积及同比
  • 图11：百城土地成交总地价及溢价率
  • 图12：一二三线城市土地成交溢价率
  • 图13：房屋施工面积累计同比
  • 图14：房屋新开工面积累计同比
  • 图15：月房屋新开工及同比
  • 图16：地产投资累计同比
  • 图17：月度地产投资及同比
  • 图18：房地产开发资金来源累计同比
  • 图19：主要开发资金来源累计占比
  • 图20：单月开发资金来源
  • 图21：国内贷款、个人按揭及定金预收款单月同比

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

分析师信息

• 分析师：潘玮，房地产行业分析师。
• 执业证书编号：S0130511070002。
• 联系方式：
  • 电话：(8610) 66568212
  • 邮箱：panwei@chinastock.com.cn

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