2019年1~7月国家统计局房地产行业数据点评：销售存降速压力，竣工现向好迹象-20190815-光大证券-12页_1mb

房地产行业2019年1-7月数据总结

核心内容

2019年1-7月，中国房地产市场呈现销售增速放缓、土地购置回落、竣工逐步回暖、投资平稳回落的总体态势。政策调控持续发力，行业流动性管理趋严，对房企信用能力产生分化影响，推动行业集中度提升。

主要观点

• 销售增速放缓：全国商品房销售面积和金额同比增速虽环比提升，但整体仍处于下降趋势。7月销售面积同比增速为全年第三高，但1-7月销售面积同比为-1.3%，销售金额同比为+6.2%。其中，商品住宅销售面积同比-0.4%，销售金额同比+9.2%。
• 销售短期难言见底：受政策影响，房地产不再作为短期刺激经济的手段，叠加三四线城市需求透支，销售增速后续仍面临较大压力。
• 土地购置持续回落：7月土地购置面积和成交价款同比分别-36.8%和-27.3%，1-7月同比分别-29.4%和-27.6%。百城土地成交溢价率全面下降，显示市场情绪趋冷。
• 竣工现底部向好迹象：7月竣工面积同比降幅收窄，1-7月降幅为-11.3%，表明行业逐步进入底部复苏阶段，但中小房企融资困难可能抑制后续改善速度。
• 投资增速高位放缓：2019年1-7月房地产投资同比+10.6%，增速较前值有所放缓。施工类投资维持高位，对冲土地购置费降速压力，全年预计投资增速回落至+6%。
• 资金面压力逐步显现：房企国内贷款和自筹资金增速明显下降，尽管销售回款有所回升，但后续销售回款难以维持，资金面压力将加剧。

关键信息

销售数据

• 2019年7月：
  • 商品房销售面积同比+1.2%，销售金额同比+9.8%。
  • 商品住宅销售面积同比+3.4%，销售金额同比+14.0%。
• 2019年1-7月：
  • 商品房销售面积同比-1.3%，销售金额同比+6.2%。
  • 商品住宅销售面积同比-0.4%，销售金额同比+9.2%。

土地市场

• 2019年7月：
  • 全国土地购置面积同比-36.8%，成交价款同比-27.3%。
  • 百城土地成交溢价率全线下降，一线、二线、三线分别为4.1%、12.8%、11.9%。
• 2019年1-7月：
  • 土地购置面积同比-29.4%，成交价款同比-27.6%。
  • 一线、二线、三线成交规划建筑面积同比分别为+42.0%、+9.5%、-16.3%。

新开工与施工

• 2019年7月：
  • 新开工面积同比+6.6%，增速较6月-2.3pc。
• 2019年1-7月：
  • 新开工面积同比+9.5%，增速较1-6月-0.6pc。
  • 施工面积同比增速小幅提升至+9.0%，全年预计保持+8%。
  • 净停工面积同比-9%，表明行业逐步渡过停工高峰。

竣工数据

• 2019年7月：
  • 全国房屋竣工面积同比-0.6%，降幅较6月收窄13.3pc。
  • 住宅竣工面积同比-1.6%，降幅较6月收窄13.5pc。
• 2019年1-7月：
  • 全国房屋竣工面积同比-11.3%，降幅较1-6月收窄1.4pc。
  • 住宅竣工面积同比-10.5%，降幅较1-6月收窄1.2pc。

投资建议

• 关注头部房企：建议关注具备拿地和融资优势的房企，如万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。
• 投资策略：行业短期调控转向金融端，房企信用能力分化加速，行业集中度提升。

风险分析

• 销售增速下行超预期：房地产持续调控可能使销售增速超预期下滑。
• 三四线城市回调压力：前期需求透支及棚改依赖度高，存在回调风险。
• 中小房企信用风险：行业还款高峰来临，部分中小房企融资困难，信用风险上升。

数据预测汇总（2019E）

评级体系

分析师声明

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