房地产行业动态报告：边际约束临近极限，低估值显配置价值，上调行业评级至“增持”-20171116-光大证券-11页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

当前房地产行业面临政策调控与市场调整的双重压力，但低估值和长期滞涨为板块提供了配置价值。随着调控政策边际效应接近极限，市场正期待长效机制的出台，以实现从“堵”到“疏”的转变。同时，部分房企基本面稳健，增长潜力较大，具备投资价值。

主要观点

政策层面

• 前期调控政策密集，效果显著，但对首购房和改善型购房者的合理需求造成一定影响。
• “四限”政策为短期需求限制措施，需转向长期调节性政策，以优化供给和保障居住需求。
• 房地产调控时间过长，导致销售下滑、信贷收紧、融资渠道狭窄，可能引发房企资金链断裂风险。
• 国家统计局表示房地产调控长效机制正在制定中，未来将适时出台。

资金层面

• 房地产信托规模快速增长，2017年二季度占比升至9%，创两年新高。
• 房企融资渠道多元化，融资成本较低，但银行房贷额度控制导致放款速度放缓。
• 房贷利率自2017年一季度以来快速攀升，但近期出现企稳迹象，短期内继续大幅上升可能性不大。

关键信息

行业估值

• 截至2017年9月30日，地产板块PE估值为16.8，低于全部A股PE估值20.6。
• 地产板块2017年初至11月10日整体涨幅为-0.75%，而同期沪深300涨幅为24.2%，显示板块相对滞涨。
• 基建、钢铁、建材、有色等周期板块表现较好，地产板块存在相对上升空间。

投资建议

• 上调行业评级至“增持”，认为当前地产板块估值低廉、抛压较轻，具备配置价值。
• 推荐保利地产（600048）和蓝光发展（600466）。
  • 保利地产：基本面稳健，布局精准，融资渠道多元，积极拓展项目，盈利稳定，维持“买入”评级。
  • 蓝光发展：处于高成长期，签约金额与净利润增长显著，产业链多元化发展，维持“增持”评级。

公司分析

保利地产

• 财务表现：2017年1-9月营收755.6亿元，同比-13.3%；归母净利润82.7亿元，同比+16.3%。
• 土储情况：新增土储建面2962万平，总地价1559亿元，占签约面积和金额的比重分别为197%和75%。
• 项目拓展：积极与武汉地铁集团等合作，布局“养老地产”及“全链条养老模式”。
• 融资情况：注册超短期融资券和中期票据，发行CMBS及REITs，有效盘活资产。
• 盈利预测：2017-2019年EPS分别为1.25元、1.48元、1.78元，目标价12.5元，维持“买入”评级。

蓝光发展

• 财务表现：2017年前三季度归母净利润同比增长162%，签约金额同比增长130%。
• 土储情况：新增土储建面约364万平，平均楼面价约4038元/平方米，聚焦成渝及热点二线城市。
• 业务拓展：通过收购、合作等多元化方式拓展土储，物业管理规模持续扩张，轻资产联盟面积达1.2亿平。
• 医药业务：拥有249个药品品种，3D生物打印技术领先，产业化前景可期。
• 盈利预测：2017-2019年EPS分别为0.70元、0.98元、1.26元，目标价9.84元，维持“增持”评级。

风险提示

1. 房地产调控时间过长，可能导致销售不及预期。
2. 融资渠道狭窄，房企存在资金链断裂风险。
3. 利率上升可能增加融资成本，加重债务负担。
4. 汇率波动可能带来外债汇兑损失。
5. 房企多元化业务发展可能不及预期。

投资评级体系

市场基准指数为沪深300指数。

附注

• 本报告由光大证券股份有限公司研究所发布。
• 报告基于合法获取的信息，但不保证其准确性和完整性。
• 报告中所含分析基于假设，可能因不同假设而产生重大差异。
• 报告仅供本公司客户使用，不构成任何投资建议。

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