20171116-光大证券-房地产_边际约束临近极限_低估值显配置价值_上调行业评级至_增持__11页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

当前房地产行业面临政策调控与市场调整的双重压力，但低估值与长期滞涨为板块提供了配置价值。行业评级被上调至“增持”，重点推荐保利地产与蓝光发展。

主要观点

• 政策调控边际效应减弱：前期密集的“四限”政策已对市场产生显著影响，尤其是对合理购房需求的抑制。政策从“限需求”向“优供给”转变，亟需长效机制出台。
• 商品房市场低迷影响地方财政：土地增值税等指标下滑，显示市场低迷对地方财政收入造成压力。
• 资金层面有所改善：房地产信托规模增长，占比提升至两年新高；银行贷款和自筹资金同比增速回升，房贷利率趋稳。
• 地产板块估值低廉，存在补涨空间：截至9月30日，地产板块PE为16.8，低于全部A股PE 20.6。板块长期滞涨，后续补涨潜力较大。
• 投资建议：上调行业评级至“增持”，推荐保利地产（600048）和蓝光发展（600466）。

关键信息

政策层面

• 2016年底以来，房地产调控政策密集出台，累计超200次，覆盖热点一二线及三四线城市。
• “四限”政策虽有效遏制投机，但也影响了合理购房需求，特别是改善型需求。
• 政策方向由“堵”向“疏”转变，强调供给优化与长期调节机制。

资金层面

• 2017年房地产信托新增规模增长显著，占比升至9%，创两年新高。
• 房地产资金来源中银行贷款和自筹资金同比增速回升。
• 房贷利率自2017年Q1攀升至Q3的5.22%，近期出现企稳迹象。

估值与市场表现

• 房地产板块PE估值为16.8，低于全部A股PE 20.6。
• 房地产板块在2017年初至11月10日整体涨幅为-0.75%，而沪深300涨幅约为24.2%。
• 基金对房地产板块配置比例低于历史均值，板块低配面临抛压较轻。

投资建议

• 保利地产（600048）：

  • 基本面稳健，拿地精准，布局一二线城市。
  • 2017年前三季度签约金额同比+32.2%，归母净利润同比+16.3%。
  • 融资渠道多元，成本较低，积极拓展REITs等资产盘活方式。
  • 维持“买入”评级，目标价12.5元，PE 10倍。

• 蓝光发展（600466）：

  • 处于高成长期，前三季度归母净利润同比+162%，签约金额同比+130%。
  • 多元化拓展积极，产业链协同效应明显。
  • 采用分部估值法，目标价9.84元，维持“增持”评级。

风险提示

• 房地产调控时间过长，可能导致销售不及预期。
• 项目建设进度不及预期，影响结算与利润。
• 融资成本上升，增加债务负担。
• 多元化业务拓展不及预期，影响协同效应。

评级体系说明

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%-5%。
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%。
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因信息不足或重大不确定性无法给出明确评级。

行业与上证指数对比图

业绩预测与估值指标

公司推荐

• 保利地产：基本面稳健，布局精准，融资渠道多元，积极拓展养老地产等新业务，维持“买入”评级。
• 蓝光发展：高成长性，产业链多元化，融资成本较低，维持“增持”评级。

估值方法局限性说明

本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果不同，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

版权声明

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