房地产行业：边际约束临近极限低估值凸显配置价值上调行业评级至“增持”-20171116-光大证券-11页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容

政策层面

房地产调控政策密集出台，频率高、力度大，效果显著，但“四限”政策（限购、限贷、限价、限售）对部分首购房和改善型购房者造成影响。政策调控已从“需求限制”向“供给优化”转变，市场期待长效机制的出台以实现更合理的房地产市场发展。

资金层面

房地产信托规模快速增长，占比升至9%，创两年新高。房贷利率自2017年Q1的4.48%攀升至Q3的5.22%，但近期出现企稳迹象。银行控制房贷额度，放款速度减缓，短期内利率大幅上升可能性较低。

主要观点

估值与配置价值

• 截至9月30日，地产板块PE估值为16.8，低于全部A股PE估值20.6，显示出低估值特性。
• 房地产板块整体涨幅为-0.75%，而同期沪深300涨幅为24.2%，地产板块长期滞涨，存在相对上升空间和补涨可能。
• 房地产板块基金持仓处于历史均值以下，抛压较轻，具备配置价值。

行业评级上调

• 基于地产板块估值低廉、长期滞涨、边际约束效应临近极限，上调行业评级至“增持”。
• 推荐**保利地产（600048）和蓝光发展（600466）**作为投资标的。

关键信息

保利地产（600048）

• 公司基本面向好，拿地积极，聚焦一二线城市。
• 三季报显示：1-9月营收755.6亿元，同比-13.3%；归母净利润82.7亿元，同比+16.3%。
• 货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为3.5倍，经营稳定性较高。
• 公司在养老地产、城市更新、REITs发行等方面表现突出，融资渠道多元，成本较低。
• 预测2017-2019年EPS分别为1.25元、1.48元、1.78元，目标价为12.5元，维持“买入”评级。

蓝光发展（600466）

• 公司处于高成长期，17年前三季度归母净利润同比增长162%。
• 签约金额同比增长130%，预收账款增长81%，业绩锁定较好。
• 拿地聚焦热点二线城市，土储优质，融资成本较低。
• 积极拓展物业管理、医药等多元化业务，提升盈利空间和协同效应。
• 预测2017-2019年EPS分别为0.70元、0.98元、1.26元，目标价为9.84元，维持“增持”评级。

风险分析

1. 销售不及预期：房地产调控时间过长，可能抑制销售增长。
2. 融资成本上升：利率上升和融资渠道狭窄可能导致债务负担加重。
3. 项目建设进度滞后：可能影响结算和利润实现。
4. 外债汇兑损失：汇率波动可能增加房企外债风险。
5. 多元化业务不及预期：产业链外延拓展可能未达预期，影响协同效应。

投资建议

• 行业评级：上调至“增持”。
• 个股推荐：
  • 保利地产：基本面稳健，布局精准，具备长期投资价值。
  • 蓝光发展：高成长性，多元化业务拓展前景广阔。

评级体系说明

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
• 中性：与市场基准指数变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：落后市场基准指数5%-15%。
• 卖出：落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因信息不足或存在重大不确定性，无法给出明确评级。

数据与图表

• 地产板块PE估值较低，存在补涨空间。
• 房地产信托规模增长显著，占比创两年新高。
• 房地产销售面积增速放缓，部分城市进入负增长。
• 保利和蓝光发展均具备较强的盈利能力与增长潜力。

总结

房地产行业当前处于估值低位、政策调控边际效应趋近极限的阶段，市场期待长效机制出台以改善供需结构。资金层面显示房地产信托增长迅速，房贷利率趋于稳定，融资环境逐步改善。地产板块长期滞涨，配置价值凸显，具备相对上升空间。在政策与市场双重因素下，建议投资者关注保利地产和蓝光发展等基本面扎实、增长潜力较大的标的。同时，需警惕销售不及预期、融资成本上升、项目建设滞后等风险。