20141105-申万宏源研究_香港_-龙湖地产-00960.HK-股权交易令公司治理更优化_上调评级至增持_14页_916kb

龙湖地产（960 HK）研究报告总结

核心内容

龙湖地产（960 HK）于2014年11月3日宣布将以每股8.69港元的价格，通过发行3.66亿股代价股，收购重庆龙湖企业拓展剩余的8.7%权益，从而实现全资拥有。此交易以较账面净值折价8%或较重估净资产值折价57%进行，总交易作价为31.85亿港币。交易完成后，公司主席吴亚军的持股比例将增至44.3%，其前夫蔡奎的持股比例将增至29.2%，同时公众持股比例将从27.9%降至26.2%。

根据公司财务数据，龙湖地产在2012年至2014年期间的营收和净利润均呈现增长趋势，其中2014年的营收预计达到49250.91亿元人民币，净利润预计为9093.91亿元人民币。核心每股收益（Core EPS）从2012年的1.03元增长至2014年的1.25元，而净资产收益率（ROE）则略有下降，从20.84%降至16.25%。

公司2014年前九个月的合约销售额为324亿元人民币，同比下降8%。尽管10月市场回暖，销售额达到60亿元人民币以上，但全年销售目标仍面临挑战。公司预计2014年全年合约销售额将落在500亿元左右，同比增长5%。对于2015年的增长目标，公司表现得相对谨慎，仅给出了10%的预期。

主要观点

• 公司治理优化：此次股权交易有助于减少潜在利益冲突，优化公司治理结构。
• 财务状况稳健：龙湖地产的财务状况稳健，具备长期发展潜力。
• 估值回归：公司当前估值已回归至6倍14年PE和0.9倍14年PB，折价48%，相对估值跌至新低。
• 政策支持预期：分析师认为政策的持续放松将带动行业基本面进一步回暖，对房地产板块持乐观态度。
• 评级上调：基于对行业前景的乐观预期，分析师将龙湖地产的评级从中性上调至“Outperform”，并给出了新的目标价10.82港元，较当前股价有15%的上行空间。

关键信息

• 交易详情：

  • 收购重庆龙湖企业拓展8.7%权益。
  • 支付方式为发行3.66亿股代价股，每股8.69港元，折让6%。
  • 交易后吴亚军和蔡奎的持股比例分别为44.3%和29.2%。
  • 公众持股比例从27.9%降至26.2%。

• 财务表现：

  • 2012-2014年营收分别为27,892.67亿、41,510.85亿和49,250.91亿人民币。
  • 2012-2014年净利润分别为6,301.03亿、8,037.77亿和9,093.91亿人民币。
  • Core EPS从1.03元增长至1.25元。
  • ROE从20.84%下降至16.25%。
  • 净负债率下降3个百分点。

• 估值分析：

  • 当前PE为6.02倍，PB为0.87倍。
  • 估值折价48%，较板块已无溢价。
  • 新的目标价为10.82港元，较当前价格有15%的上行空间。
  • 保持40%的目标净资产值折价。

• 市场前景：

  • 政策面持续向好，预计中央将继续引导按揭贷款利率下行。
  • 行业供大于求的状况短期内难以逆转，尤其是三四线城市。
  • 公司将继续以去库存为核心策略。

• 行业比较：

  • 龙湖地产的估值处于历史低位，但分析师认为其具备投资价值。
  • 相较于其他开发商，龙湖地产的估值折价明显，但其财务状况和增长潜力优于多数同行。

表格摘要

财务数据（2012-2016E）

估值与目标价

行业比较（部分）

图表摘要

• 图1：龙湖地产的销售增长自2011年以来一直较为温和。
• 图2：2014年前九个月的销售额落后于年度销售目标。
• 图3：自10月起销售有所回升，预计将在最后两个月持续。
• 图4：房地产销售是公司收入的主要来源，但租金收入增长不容忽视。
• 图5：公司商业组合在运营或建设中。
• 图6：龙湖地产的估值溢价已降至历史最低点。
• 图7：估值与目标价对比。

结论

龙湖地产通过股权收购优化了公司治理，提升了财务结构。尽管当前估值处于历史低位，但分析师认为其具备长期增长潜力，并上调了评级至“Outperform”，同时给出了新的目标价。公司将继续以去库存为核心策略，面对行业供大于求的挑战，同时受益于政策支持。