20230301-光大证券-房地产行业百强销售月报（2023年2月）_百强销售边际改善_期待温暖小阳春_11页_1mb

行业研究总结

核心内容

2023年1-2月，中国房地产行业呈现边际改善趋势，百强房企销售额累计同比-12.5%，降幅较1月收窄19.3个百分点。其中，TOP20房企销售额累计同比转正至+2.4%，表明市场复苏影响范围扩大。头部房企销售表现优于行业平均水平，市场情绪逐步回暖。

主要观点

1. 2月销售数据表现

• TOP10房企：全口径销售金额2,240亿元，同比+27.4%；权益销售金额1,697亿元，同比+39.5%；全口径销售面积1,466万平，同比-4.5%。环比均实现显著增长。
• TOP20房企：全口径销售金额3,293亿元，同比+32.1%；权益销售金额2,388亿元，同比+39.8%；全口径销售面积2,101万平，同比+6.0%。
• TOP50房企：全口径销售金额4,416亿元，同比+19.7%；权益销售金额3,208亿元，同比+24.5%；全口径销售面积2,789万平，同比+0.5%。
• TOP100房企：全口径销售金额5,184亿元，同比+11.8%；权益销售金额3,755亿元，同比+16.5%；全口径销售面积3,180万平，同比-1.9%。

2. 销售集中度变化

• TOP10房企：销售金额集中度15.9%，同比-2.5个百分点。
• TOP20房企：销售金额集中度22.8%，同比-4.0个百分点。
• TOP50房企：销售金额集中度31.7%，同比-9.0个百分点。
• TOP100房企：销售金额集中度38.3%，同比-10.4个百分点。

3. 销售权益与操盘比例

• TOP10房企：销售权益比74.2%，同比+4.5个百分点；操盘比96.5%，同比+0.5个百分点。
• TOP20房企：销售权益比71.5%，同比+2.5个百分点；操盘比95.0%，同比+1.2个百分点。
• TOP50房企：销售权益比71.4%，同比+1.3个百分点；操盘比90.9%，同比+0.6个百分点。
• TOP100房企：销售权益比71.3%，同比+1.4个百分点；操盘比89.2%，同比+0.8个百分点。

4. 主流房企销售变化

• 20家主流房企：1-2月全口径销售额累计同比为正的房企有12家，其中前三名为越秀地产（+163.5%）、华发股份（+85.4%）、华润置地（+60.8%）。
• 2月销售情况：越秀地产、华发股份、中海地产分别以全口径销售额单月同比+353.0%、+293.5%、+144.3%领先。

关键信息

政策利好

• 供给侧：监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，“三箭连珠”政策提升执行可操作性。
• 需求侧：5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。

投资建议

1. 核心城市龙头房企：看好土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展，未来市占率与ROE有望率先提升。
2. 多元赛道房企：关注先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股。
3. 存量资产房企：关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企，如华润置地、上海临港，未来运用REITs提高资产回报率。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策落地效果可能不如预期，影响居民及企业信心修复。
• 市场需求不足：就业情况恶化可能导致居民可支配收入下降，影响购房需求。
• 项目竣工不及预期：疫情反复可能拖缓施工进度，影响竣工规模和企业业绩兑现。
• 多元化业务不佳：宏观经济环境变化或行业竞争加剧可能影响多元化业务的经营效果。
• 信用风险：部分房企仍将面临债务到期高峰，叠加“三道红线”要求，现金流管理能力弱的房企债务违约风险上升。

附录信息

• 分析师：何缅南，执业证书编号：S0930518060006，联系方式：021-52523801，hemiannan@ebscn.com。
• 联系人：庄晓波，联系方式：021-52523416，zhuangxiaobo@ebscn.com。
• 相关研报：包括对房地产政策、REITs支持、不动产私募基金等的点评。

图表说明

• 图1-16：展示TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企的销售数据及同比、环比变化。
• 图17-23：展示TOP50房企和20家主流房企的销售金额及权益金额分布情况。

结论

房地产行业在政策支持和市场需求回暖的推动下，呈现边际改善趋势。头部房企销售表现优于行业平均水平，市场复苏迹象明显。建议关注核心城市龙头房企、多元赛道房企和存量资产房企，同时需警惕政策推进不及预期、市场需求不足、项目竣工延迟及信用风险等潜在问题。