房地产行业专题研究：市场供需逐步回暖，“小阳春”值得期待_17页_2mb

房地产市场供需逐步回暖，“小阳春”值得期待

核心内容

2025年1-2月，中国房地产市场出现一定的回暖迹象，新房和二手房销售、土地市场均表现出不同程度的改善。市场整体供需逐步恢复，3月作为传统营销旺季，预计新房成交将延续增长趋势。

主要观点

• 新房销售：35城新房成交面积为1787万平方米，同比下降6.57%，但春节后市场回暖明显，2月新房价格环比微涨0.11%，同比上涨2.73%。头部房企如中国海外发展、华润置地、建发房产等在权益销售方面表现突出，涨幅均超过20%。
• 二手房销售：15城二手房成交面积为1433万平方米，同比增长27.69%，价格环比跌幅收窄至0.42%，部分城市如成都已连续4个月环比上涨，市场热度延续。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积同比下降1.55%，但楼面均价同比上涨41.92%，溢价率首次突破10%，显示房企拿地积极性回升，优质地块带动地价上涨。
• 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等，以及拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家。

关键信息

1. 销售端

• 新房销售：

  • 35城新房1-2月累计成交面积1787万平方米，同比下降6.57%。
  • 春节后第3周新房成交239万平方米，较2024年同期增长12.67%。
  • 3月重点城市新房供应面积预计为721万平方米，环比增长166%，其中改善型项目占比达51%。
  • 一线城市新房成交增长7.09%，二线城市下降12.31%，三线城市增长3.26%。

• 二手房销售：

  • 15城二手房1-2月累计成交面积1433万平方米，同比增长27.69%。
  • 二手房成交连续9个月保持正增长，价格环比跌幅收窄至0.42%。
  • 一线城市二手房成交增长45.89%，二线城市增长21.53%，三线城市增长50.69%。

2. 土地端

• 土地成交：

  • 全国300城1-2月宅地成交面积2744万平方米，同比下降1.55%，但楼面均价同比上涨41.92%。
  • 土地溢价率分别为11.19%和14.09%，是2022年以来首次超过10%。
  • 土地流拍率分别为11.76%和1.41%，处于历史较低水平。

• 城市级别表现：

  • 一线城市宅地成交面积下降8.11%，但楼面均价上涨71.56%。
  • 二线城市成交面积增长20.36%，楼面均价上涨16.12%。
  • 三四线城市成交面积下降12.63%，楼面均价上涨35.91%。

3. 房企表现

• 全口径销售：

  • 2025年1-2月百强房企全口径销售金额为4402亿元，同比下降3.13%。
  • 各梯队房企销售金额同比变动范围为-54%至+59%。

• 权益销售：

  • 2025年1-2月百强房企权益销售金额为268亿元，同比增长3%。
  • 中国海外发展、华润置地、建发房产、华发股份、越秀地产等房企权益销售表现优于市场。

4. 投资建议

• 建议关注头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。
• 同时关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。

风险提示

• 政策效果不达预期：政策执行可能受延迟等因素影响，市场供需恢复进程可能放缓。
• 房企流动性风险：部分资金实力较弱的房企可能面临较大的资金链压力。
• 市场信心不足：市场参与者信心脆弱，可能导致交易量和活跃度难以显著提升。

图表目录

• 图表1：35城商品房累计成交面积及增速
• 图表2：35城商品房当月成交面积及增速
• 图表3：35城新房春节农历周成交量对比
• 图表4：35城商品房分城市级别1-2月累计成交面积
• 图表5：35城商品房分城市级别当月成交面积同比
• 图表6：15城二手房累计成交面积及增速
• 图表7：15城二手房当月成交面积及增速
• 图表8：15城二手房春节农历周成交量对比
• 图表9：15城二手房分城市级别1-2月累计成交面积
• 图表10：15城二手房分城市级别当月成交面积同比
• 图表11：百城新房二手房销售均价
• 图表12：百城新房二手房销售均价环比变动
• 图表13：TOP100房企累计全口径销售金额及增速
• 图表14：TOP100房企当月全口径销售金额及增速
• 图表15：TOP100房企全口径及权益口径销量
• 图表16：全国300城宅地累计供需走势
• 图表17：全国300城宅地累计成交楼面均价
• 图表18：全国300城宅地当月供需走势
• 图表19：全国300城宅地当月成交楼面均价
• 图表20：全国300城宅地月度溢价率与流拍率
• 图表21：全国300城宅地月度成交保证金比例
• 图表22：一线城市宅地累计供需走势
• 图表23：二线城市宅地累计供需走势
• 图表24：三四线城市宅地累计供需走势
• 图表25：分城市级别累计成交楼面均价
• 图表26：2025年1-2月累计土地出让金TOP10城市
• 图表27：2025年1-2月TOP10城市累计规划建面及溢价率
• 图表28：TOP100房企2025年1-2月拿地金额及均价
• 图表29：TOP100房企当月拿地金额及均价
• 图表30：2025年1-2月权益拿地金额TOP10房企
• 图表31：2025年1-2月TOP10房企楼面均价及溢价率