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房地产销售走势分析总结

核心内容

2019年全国商品房销售面积增速预计保持在0附近，偏向小幅负增长，下半年将触底，全年增速在-1%~1%之间，略低于2018年的1.3%。地区间销售增速分化明显，一线城市在2018年初触底，反弹至年中；二线城市在2019年初触底，反弹至年底；三线及以下地区受棚改退火影响，2019年上半年持续向下，下半年甚至更晚才可能触底。

主要观点

• 全国销售增速：预计2019年上半年全国商品房销售面积同比增速接近0，偏向小幅负增长，下半年触底，全年增速在-1%~1%之间。
• 地区分化显著：
  • 一线城市：具有较强的抗周期性，销售增速反弹早于全国，但受限购、限贷政策影响，反弹持续性存疑，预计持续至年中。
  • 二线城市：呈现顺周期性，销售增速与房贷利率高度负相关，预计2019年初触底，全年反弹。
  • 三线及以下地区：受棚改货币化退火影响明显，销售增速持续低迷，预计2019年下半年才可能触底。
• 政策与市场因素：房地产销售走势与货币政策、房地产政策密切相关，同时受到棚改政策、刚需支撑、城镇化进程等结构性因素影响。

关键信息

• 一线城市：

  • 2018年初触底，2019年年初销售同比由降转升，反弹明显。
  • 房贷利率下降带动刚需释放，但政策未放松，反弹持续性存疑。
  • 预计销售增速反弹持续1个季度至年中。
  • 一线城市销售面积占比约2.8%，销售金额占比约9.6%。

• 二线城市：

  • 2019年初触底，全年销售增速有望反弹。
  • 受新型城镇化政策推动，人口流入加快，购房需求增长。
  • 房贷利率回落可能带动销售增速底部出现在2019年第一季度。
  • 二线城市销售面积占比约32.7%，销售金额占比约41.9%。

• 三线及以下地区：

  • 受棚改货币化退火影响，销售增速显著下滑。
  • 2017-2018年棚改货币化对销售面积有较大拉动作用，2019年拉动作用明显减弱。
  • 2019年预计销售面积增速低点在-10%左右，全国销售增速低点在-2%~ -3%。
  • 三线及以下地区销售面积占比约64.5%，是全国销售走势的重要影响因素。

风险提示

• 经济下行压力超预期：可能导致地产政策放松超预期，影响销售走势。
• 棚改政策变化低于预期：棚改货币化安置比例下降可能进一步拖累三线及以下地区销售。

结论

2019年房地产销售市场将保持明显分化趋势，一线城市率先反弹，二线城市逐步回暖，三线及以下地区则仍面临较大压力。全国商品房销售增速触底可能在2019年下半年，全年增速预计为-2%~1%，略低于2018年。要准确判断销售走势，需结合各线城市政策与市场环境进行分类分析。