20221128-东吴证券-房地产行业跟踪周报_新房销售略有回升_纾困政策持续落地_17页_950kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概览

本周房地产行业整体呈现回暖迹象，板块涨幅显著，较沪深300和万得全A指数表现出超额收益。政策层面持续发力，金融支持和地方放松政策共同推动市场情绪改善，同时保障性租赁住房建设成为政策重点。此外，房企融资环境有所改善，信用债发行规模回升，REITs市场表现活跃。

主要观点

• 市场回暖预期增强：房企供给端政策明显发力，政策落地力度和速度超预期，政府思路从“保项目不保主体”转向“保市场主体”，市场信心有所恢复。
• 金融支持政策加码：央行推出2000亿元免息再贷款支持房地产企业融资需求，并计划于12月5日降低存款准备金率0.25个百分点，进一步释放流动性。
• 保障性住房建设成为重点：政策推动下，保障性租赁住房建设需求增加，相关企业有望受益。
• 物管行业独立化趋势明显：随着房地产行业政策转向，物管行业独立市场化运营成为新方向，部分优秀物管企业表现回暖，建议关注独立性较强的公司。
• 房地产经纪行业面临挑战：在房地产市场下行背景下，中介行业受压，但未来随着市场回暖，行业有望迎来新的发展机遇。

关键信息

1. 房地产基本面与高频数据

• 新房销售：上周60城新房成交面积315.0万平，环比增长12.0%，但同比减少24.8%；2022年11月1日-11月25日累计成交1069.4万平，同比减少33.3%；2022年累计成交16680.8万平，同比减少33.6%。
• 二手房销售：上周20城二手房成交面积134.7万平，环比下降5.9%，但同比上升21.5%；2022年11月1日-11月25日累计成交531.0万平，同比上升45.3%；2022年累计成交5916.3万平，同比减少14.9%。
• 库存与去化周期：16城新房去化周期为12.9个月，环比上升0.4个月，同比上升2.3个月；一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.4个月、12.6个月、45.6个月，环比分别上升0.3、0.4、2.7个月。
• 土地市场：2022年11月21日-11月27日，百城土地供应数量环比下降19.4%，供应建筑面积环比下降22.6%；土地成交建筑面积环比下降55.5%，同比减少60.1%；成交楼面价环比上升34.4%，同比减少53.8%；土地溢价率环比下降3.8个百分点，同比上升1.7个百分点。

2. 政策动态

• 中央政策：
  • 央行拟向商业银行提供2000亿元免息再贷款支持房企融资。
  • 12月5日将降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。
  • 金融十六条支持优质房企债券融资，保持债券融资基本稳定。
• 地方政策：
  • 多个城市推出放松政策，如广西钦州首套房首付比例降至20%。
  • 成都与攀枝花实现公积金一体化，异地购房可回缴存地申请公积金贷款。
  • 多个城市进行集中供地，如天津、成都、深圳等。

3. 融资情况

• 信用债发行：上周房地产企业境内信用债发行规模为73.0亿元，环比增长11.3%，同比减少38.2%。
• REITs市场：中金安徽交控REIT上市，为百亿元级产品，底层资产稳定，有助于提升公募REITs市场活跃度。

4. 行情回顾

• 板块表现：房地产板块（SW）上周上涨5.09%，超额收益显著，分别为+5.77%、+6.44%。
• 个股表现：中交地产、中国武夷、首开股份、广宇发展、金地集团涨幅居前；国创高新、*ST基础、万业企业、莱茵体育、三湘印象跌幅居后。

投资建议

• 短期关注：房地产开发板块中，保利发展、金地集团、新城控股等企业受益于政策支持，表现较为稳健。
• 中期关注：物业管理板块中，招商积余、华润万象生活、新大正等企业具备独立市场化运营潜力，建议关注。
• 长期建议：房地产经纪行业龙头企业及区域龙头，如我爱我家，值得关注。

风险提示

1. 房地产调控政策放宽不及预期；
2. 行业下行持续，销售不及预期；
3. 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
4. 疫情反复或对行业造成冲击。

数据来源与联系方式

• 数据来源：Wind，东吴证券研究所
• 证券分析师：房诚琦（S0600522100002）
• 研究助理：白学松（S0600121050013）
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