20220912-国盛证券-房地产开发2022W36_受疫情影响新房销售面积同环比降幅扩大_金九银十_或将成色不足_14页_831kb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业面临多重挑战，新房销售面积同环比降幅扩大，市场信心不足。然而，政策层面的放松迹象显现，尤其在“四限”政策方面，多地出台限购限贷放松措施，如“一人购房全家帮”政策，以刺激市场复苏。同时，行业内部竞争格局改善，为部分企业带来正反馈效应，整体板块表现优于大盘。

主要观点

• 新房销售表现：
  本周30个城市新房成交面积为226.4万平方米，环比下降31.9%，同比下降38.6%。若剔除成都，降幅分别收窄至25.1%和28.5%。

  • 一线城市新房成交面积78.1万方，环比增长6.5%，同比上涨16.1%。
  • 二线城市新房成交面积93.9万方，环比下降50.4%，同比下降58.7%。
  • 三线城市新房成交面积54.3万方，环比下降22.0%，同比下降26.6%。

• 二手房销售表现：
  本周11个重点城市二手房成交面积合计85.9万方，环比下降26.6%，同比增长0.2%。

  • 一线城市二手房成交面积29.6万方，环比下降10.9%。
  • 二线城市二手房成交面积39.5万方，环比下降40.5%。
  • 三线城市二手房成交面积16.8万方，环比下降4.0%。
    年初至今累计二手房成交面积为3937.4万方，同比减少19.1%。

• 房地产板块走势：
  本周中信房地产指数累计变动幅度为7.2%，领先大盘5.41个百分点，在29个中信行业板块中排名首位。

  • 上涨个股117支，较上周增加29支。
  • 下跌个股19支。
  • 涨幅前五为：粤宏远A（38.6%）、中交地产（28.6%）、滨江集团（27.6%）、中国武夷（23.4%）、栖霞建设（23.0%）。
  • 跌幅前五为：ST慧球（-6.4%）、浙江广厦（-4.2%）、中关村（-2.6%）、深大通（-2.5%）、*ST紫学（-2.2%）。

• 重点房企表现：
  本周48家重点房企中共计上涨40支，涨幅前五为：滨江集团（27.6%）、华发股份（22.1%）、建发国际集团（18.5%）、碧桂园（18.4%）、中国金茂（15.5%）。

  • 下跌的房企为：建业地产（-18.9%）、龙光地产（-2.5%）。

• 信用债发行情况：
  本周共发行房企信用债9只，环比增加2只，发行规模64.49亿元，环比微增0.04亿元。

  • 主体评级以AAA为主，占比65.1%。
  • 债券类型以一般公司债为主，占比54.3%。
  • 债券期限以1-3年为主，占比49.6%。
  • 净融资额为-22.24亿元，环比增加90.19亿元。

关键信息

• 政策放松：
  8月以来，“四限”政策放松频次提高，多地推出“一人购房全家帮”公积金贷款政策。

  • 重庆、浙江丽水、湖北襄阳等地提高公积金贷款最高额度。
  • 山东德州、浙江丽水、河南周口等地放宽公积金贷款限制，取消购房套数和时间间隔要求。
  • 贵州遵义、四川宜宾等地推出购房补贴政策，鼓励购房行为。

• 市场信心不足：
  成都疫情影响显著，导致新房销售数据大幅下滑。

  • 经济下行压力和未来不确定性导致购买力减弱，持币需求上升，市场信心不足。

• 投资建议：

  • 投资评级：维持地产开发板块“增持”评级。
  • 重点公司：A股关注保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业关注华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

• 风险提示：

  • 政策出台速度和执行力度不及预期。
  • 基本面继续下行可能引发连锁反应。
  • 疫情反复可能对市场造成超预期影响。

行业趋势

• 政策宽松环境延续：
  多地持续推出房地产支持政策，包括限贷放松、购房补贴、预售资金监管等，旨在稳定市场预期，促进销售回暖。

• 竞争格局改善：
  供给侧产能出清力度大于需求侧下滑，部分企业受益于行业集中度提升，有望迎来中周期走牛。

总结

本周房地产市场整体表现疲软，新房销售面积同环比降幅扩大，但政策放松迹象明显，尤其是公积金贷款政策的优化和购房补贴的推出，为市场注入一定活力。同时，二手房市场虽有小幅增长，但整体仍处于低位。重点房企中，部分企业表现优于行业平均水平，显示市场存在结构性机会。投资方面，建议关注具备较强竞争力和政策受益的房企及物业板块，同时需警惕政策执行不及预期及疫情反复带来的风险。